Carlos Balado
Profesor de OBS Business School y director de Eurocofín
El mercado de la vivienda funciona bien para una parte de la economía, dada la elevada posibilidad de gestión comercial en caso de poseer una vivienda en propiedad, pero muy mal para el resto por la imposibilidad de acceso, en especial los jóvenes. Comprar resulta muy difícil con el nivel salarial medio en España y, para alquilar en solitario, una persona joven debería destinar el 94% de su salario neto anual. Pero, además, en la última década el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha sido evidente y esa situación puede intensificarse en los próximos 20 años si se mantienen los niveles actuales de construcción de vivienda nueva, que rondan las 90.000 unidades al año, mientras la proyección de nuevos hogares está en torno a las 200.000 familias de media. Este desequilibrio fuerza el alza de los precios.
El Gobierno y el sector privado están obligados a trabajar para que se reediten los Planes de Vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler y un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles. Pero, dadas las competencias constitucionales en la materia y la fuerte influencia de ideologías políticas, se hace necesario recurrir a la fórmula del Pacto de Estado, un compromiso político a largo plazo que, proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario, respete las reglas del libre mercado y facilite el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos, al margen de ideologías. Sin embargo, la situación política actual no favorece ese pacto, sino que ahonda en el desequilibrio y la gravedad del problema crece a medida que el tiempo avanza.
Si se quiere ir a la raíz de problema es necesario, incluso urgente, abordar la necesidad de transformar suelo para equilibrar los precios de venta en lugares donde los terrenos están prácticamente agotados. Existe en España un 35% de superficie de suelo disponible al que la Administración no da salida y la demanda de los suelos urbanizables aumenta ante la lentitud de la gestión. Así, el suelo urbano consolidado continúa siendo el activo más demandado, tres de cada cuatro búsquedas activas por parte de inversores, y sobre todo se recupera el interés de la demanda por el centro de las ciudades y se abandona el interés por las zonas más apartadas. La vivienda, como bien de primera necesidad, ha de ser compatible con la actividad comercial e inversora realizada sobre esta en una economía de libre mercado y, además, dada la relación entre empleo-salario/vivienda, sin actuar sobre el primero no se soluciona el segundo.