El avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente a enero de 2025, con datos proyectados sobre el 95,9% de los registros analizados muestra que se registraron alrededor de 118.500 transacciones de compraventa, con un aumento del 7,6% respecto a enero de 2024. De ellas, unas 60.000 correspondieron a compraventas de vivienda, lo que supone a su vez un incremento anual del 8,8%. Estos datos consolidan con moderación la recuperación del mercado inmobiliario español iniciada con fuerza los últimos meses de 2024.
Una evolución similar se observa en las hipotecas, al constituirse durante enero cerca de 49.000, lo que representa un incremento del 10,3% respecto al mismo mes del año anterior. En torno a 37.500 de ellas fueron hipotecas sobre vivienda, lo que ha supuesto un incremento interanual del 9,4%.
La amplia mayoría de comunidades y ciudades autónomas registraron incrementos de compraventas totales en enero. Los mayores aumentos se han observado en Asturias (21,2%), Madrid (16,1%) y Andalucía (14,0%). En el lado opuesto, sólo en tres comunidades se produjeron descensos: Navarra (-14,5%), Cantabria (-9,9%) y Castilla y León (-7,8%). En cuanto a compraventas de vivienda, los mayores incrementos se han registrado en Ceuta (26,7%), La Rioja (24,1%) y Asturias (19,1%); y los menores en Navarra (0,5%) y Castilla y León (1,4%). Solamente Cantabria (-16,6%) ha sufrido una disminución en el número de compraventas de vivienda registradas.
En términos absolutos, Andalucía supera las 21.000 compraventas totales, Cataluña, Valencia y Madrid, las 10.000. Las mismas comunidades y en el mismo orden ocupan los primeros puestos en compraventas de vivienda, superando las 10.000 operaciones solamente Andalucía, con 11.500.
En cuanto a las hipotecas sobre cualquier tipo de inmueble, los incrementos han sido también generalizados, y algo superiores a los de las compraventas. Todas las comunidades y ciudades autónomas, con las tres únicas excepciones de Ceuta (-38,2%), Madrid (-26,2%) y Galicia (-6,7%), han registrado incrementos en el número de hipotecas totales, destacando Aragón (74,8%), La Rioja (49,2%) y Murcia (36,5%). El llamativo descenso de Madrid se ha debido a que en enero de 2024 se produjo en esta Comunidad un fuerte incremento atípico de las hipotecas, por operaciones puntuales que afectaron a gran cantidad de fincas, volviendo en enero de 2025 a un nivel de actividad más normalizado.
En hipotecas de vivienda, únicos descensos en las mismas tres comunidades: Madrid (-32,2%, por el motivo anteriormente expuesto), Ceuta (-26,1%) y Galicia (-8%). Por su parte, La Rioja (66,9%), Aragón (47,1%) y Canarias (39,3%) han encabezado los aumentos entre el resto de las regiones.En cuanto al número absoluto de hipotecas, Andalucía y Cataluña superaron las 8.000 hipotecas totales, siendo también las únicas comunidades en superar las 6.000 hipotecas sobre vivienda.
Después de unos primeros meses de 2024 condicionados por factores como los días inhábiles en los Registros durante mayo y las fluctuaciones habituales de Semana Santa, el segundo semestre mostró una tendencia positiva, con fuertes repuntes mensuales. El año 2025 comienza manteniendo la misma dicha tendencia positiva, si bien por el momento algo más moderada. Esta evolución ha sido compartida tanto por el número de compraventas totales como las de vivienda, con muy ligeras variaciones entre unas y otras, ligeramente más favorable en el caso de las compraventas de vivienda.
Observando globalmente el número de hipotecas constituidas, se observa en general un comportamiento mes a mes muy similar al de las compraventas. Los altibajos iniciales del primer semestre de 2024, más pronunciados en las hipotecas que en las compraventas y debidos a los mismos factores extraordinarios, han dado paso a una senda positiva en el segundo semestre, que igualmente se consolida en cierta medida en enero de 2025. Esta tendencia positiva también ha sido en general más fuerte que la de las compraventas. Y al igual que ha ocurrido con las compraventas, también en el caso de las hipotecas se ha observado un mejor comportamiento general de las hipotecas de vivienda respecto a las totales con alguna excepción puntual, si bien precisamente el mes de enero ha sido una de dichas excepciones, ya que las hipotecas totales han crecido algo más que las de vivienda.
Primera inscripción de una emisión de obligaciones representada por blockchain
Por otra parte, el Registro Mercantil de Madrid ha inscrito la primera emisión de obligaciones no convertibles, emitida por una sociedad anónima no cotizada, representada por un sistema basado en la tecnología de registros distribuidos -DLT-. Se trata de una nueva forma de representación de las acciones y en general de los valores negociables, admitida por la legislación del mercado de valores y la de sociedades de capital, estableciendo un marco jurídico seguro que facilite la transmisión de los valores negociables mediante su adaptación a las nuevas tecnologías disponibles.
Además de cumplir con los requerimientos generales determinados para cualquier emisión de obligaciones, en este caso es esencial que la escritura de emisión incorpore el “documento de emisión”, dado que al no tratarse de una oferta pública y no ser por ello aplicable las previsiones del Reglamento de Folletos, la publicidad proporcionada por el Registro Mercantil es el medio más eficiente para conocer todos los datos referidos a la emisión de obligaciones y las características del sistema de representación de registros distribuidos utilizada, (plataforma, tipo de token, Smart contract, entidad responsable de la administración de la inscripción y registro de valores, -ERIR-, etc.).
Por otro lado, la calificación registral asegura la adecuación de la emisión a las formalidades legalmente exigidas, facilitando la transparencia en el tráfico mercantil y la calidad de los datos objeto de publicidad registral, en línea con las modificaciones introducidas por la Directiva (UE) 2025/25 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de diciembre de 2024, para la ampliación y mejora del uso de herramientas y procesos digitales en el ámbito del derecho de sociedades, (pendiente de trasposición).
De este modo los titulares de los derechos sobre los valores negociables representados mediante sistemas DTL tendrán acceso a la información correspondiente a los mismos .Otro factor fundamental es la designación por el emisor del ERIR, que es la entidad encargada de la llevanza del registro de valores negociables, representados mediante sistemas basados en la tecnología de registros distribuidos, que en todo caso ha de ser una empresa habilitada por la CNMV para prestar los servicios auxiliares de inversión, consistentes, en la custodia y administración por cuenta de clientes de los instrumentos financieros, incluidos la custodia y servicios conexos como la gestión de tesorería y de garantías y excluido el mantenimiento de cuentas de valores en el nivel más alto.
Un aspecto, igualmente destacable, es la necesidad de que, con esta nueva forma de representación de los valores negociables, se garantice la integridad e inmutabilidad de las emisiones que en ellos se realicen, identificando de forma directa e indirecta a los titulares de los derechos sobre los valores negociables y determinando la naturaleza, características y número de los mismos. Por ello, cuando se trate de colocación de emisiones no sujetas a la obligación de publicar folleto, (salvo que el emisor realice la actividad propia de las plataformas de financiación participativa), se requiere la intervención de una entidad autorizada por la CNMV para prestar servicios de inversión, -EAF-, con la finalidad, al menos, de validar la información a entregar a los inversores y la supervisión de modo general del proceso de comercialización.
La observancia de estos requisitos, junto a la publicidad a través del Registro Mercantil, es lo que proporciona seguridad al nuevo modelo de representación, ya que en estos casos la transmisión de los valores representados mediante sistemas basados en tecnología de registros distribuidos tendrá lugar mediante la transferencia registrada en el registro distribuido, que producirá los mismos efectos que la entrega de los títulos, siendo oponible a terceros desde el momento en que se haya practicado la inscripción en el sistema, respondiendo la ERIR, frente a quienes resulten perjudicados por la falta de práctica de las correspondientes inscripciones, por las inexactitudes y retrasos en las mismas y, en general, por el incumplimiento intencionado o por negligencia de sus obligaciones legales. El resarcimiento de los daños causados, cuando sea posible, habrá de hacerse efectivo en especie.