Miguel Ángel Valero
El precio medio de la vivienda experimenta un incremento del 0,8% respecto al trimestre anterior, con lo que se acumulan tres trimestres consecutivos de subidas. Según las estadísticas del Colegio de Registradores, el metro cuadrado cuesta 1.998€ en el primer trimestre. El aumento del 0,8$ se debe fundamentalmente al comportamiento de la vivienda nueva, que crece el 3%, ya que la usada desciende el 0,2%. La vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los datos de los últimos doce meses para el conjunto de España, con un comportamiento más estructural, muestran que en el primer trimestre, los 1.984 €/m² de precio medio, han supuesto un incremento interanual acumulado del 1,9%. Este aumento se debe principalmente a la mayor fuerza de la vivienda nueva (4,1%), mientras que la vivienda usada registra un aumento mucho más moderado (1,1%) en sus precios. Por CC.AA., en el primer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Madrid (3.344 €/m2), seguido de Baleares (3.325 €/m2), País Vasco (3.031 €/m2), Cataluña (2.463 €/m2) y Canarias (2.212) €/m2. En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Extremadura (804 €/m2) y Castilla - La Mancha (893 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Entre enero y marzo se inscribieron en los registros de la propiedad 151.476 compraventas de vivienda, un repunte del 16,6% sobre el trimestre anterior. Con estos datos, se rompe la tendencia descendente de los tres últimos trimestres y muestra la fortaleza del mercado residencial, en la medida que respecto al mismo trimestre de 2023 la caída fue únicamente del 5,9%. En vivienda nueva se han registrado 31.226 compraventas, un incremento del 30,1% sobre el trimestre anterior, que supone el mayor resultado desde el primer trimestre de 2022. La vivienda usada registró 120.250 operaciones, con un incremento trimestral del 13,6%, en niveles próximos a la media de los últimos diez trimestres.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran que se constituyeron en España 573.494 compraventas de vivienda, descendiendo el 10,8% respecto al trimestre precedente, constatando la tendencia descendente a pesar del buen comportamiento trimestral. Las 646.241 compraventas del cuarto trimestre de 2022 supusieron el máximo desde mediados de 2008.
Las hipotecas cambian de tendencia
En el primer trimestre del año, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda muestra un importante incremento trimestral, después de seis trimestres consecutivos de descensos. Se han alcanzado las 108.910 operaciones, con un aumento del 21,1% con respecto al trimestre precedente (-1,0% en el 4T 2023). El incremento de la actividad hipotecaria ha sido más intenso que el del número de compraventas de vivienda, cambiando de tendencia con respecto a trimestres anteriores, a pesar de no haberse producido todavía el esperado descenso de los tipos de interés. El porcentaje trimestral de hipotecas constituidas sobre las compraventas inscritas de vivienda ha aumentado, concretamente en 2,7 p.p. durante el último trimestre, alcanzando una proporción del 71,9% las hipotecas sobre las compraventas.
Menos peso de las compras por extranjeros
En el primer trimestre, la demanda extranjera de vivienda ha alcanzado el 14,2% de las compraventas, que suponen un progresivo alejamiento del nivel máximo de la serie histórica, alcanzado en el tercer trimestre de 2023 (15,4%). Respecto al trimestre anterior, este porcentaje supone un descenso de 0,9 p.p. Sin embargo, debido al incremento de compraventas totales, en términos absolutos se ha incrementado el número de compraventas por extranjeros, superando las 21.500 operaciones, frente a las menos de 21.000 del trimestre precedente. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 9,1% de compraventas, seguidos por alemanes (6,8%), marroquíes (6,1%), franceses (5,9%) y belgas (5,5%). Por Comunidades Autónomas, en catorce se ha reducido su peso porcentual, frente a tres que lo han incrementado. Los mayores volúmenes corresponden a Baleares (31,7%), Comunidad Valenciana (28,8%), Canarias (26,0%), Murcia (23,4%) y Cataluña (15,6%).
Datos de marzo
Los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondientes a marzo muestran que descienden de nuevo las hipotecas totales, mientras que las compraventas, que en meses anteriores habían resistido mejor que las hipotecas, descienden incluso más intensamente. Las compraventas totales inscritas en marzo disminuyeron el 20,1% respecto al mismo mes del año anterior, después de incrementos en los dos primeros meses del año, que venían precedidos de trece meses de caídas consecutivas, siendo septiembre el mes con el mayor descenso del periodo, con una caída del 20,6%. De las 107.455 operaciones inscritas en marzo de 2023 se ha pasado a las 85.832 del pasado marzo, una reducción de más de 21.000 operaciones. Las compraventas de vivienda caen ligeramente menos, el 19,5% anual, y de las 54.002 operaciones en marzo de 2023 se ha pasado a las 43.473 de marzo pasado, una reducción de más de 10.000 operaciones.
En cuanto a las hipotecas totales, se registraron descensos más pronunciados que en las compraventas hasta septiembre de 2023. Produciéndose desde entonces una ralentización progresiva de las caídas de hipotecas, de similar evolución entre las totales y las de vivienda. En 2024 se observan datos positivos de hipotecas en febrero, mientras que en marzo, como ocurrió con las compraventas, se produce un fuerte descenso, del 18,8%. En marzo del año pasado se constituyeron 46.410 operaciones, frente a las 37.708 de marzo pasado, lo que supone un descenso del 18,8%, con una diferencia negativa 8.700 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 34.823 operaciones de marzo de 2023 se ha pasado a las 28.618 del pasado marzo, con un descenso porcentual ligeramente inferior al de las hipotecas totales, del 17,8%, con unas 6.200 operaciones menos.
Bankinter ofrece la calificación energética y los riesgos climáticos
Por otra parte, y después de tres años del lanzamiento de Patrimonio Inmobiliario, Bankinter ha añadido ahora la posibilidad de conocer el resultado de la calificación energética de las viviendas, con el detalle de consumo y emisiones, y su exposición a diferentes riesgos climáticos.
Uno de los objetivos es concienciar y ayudar a los clientes a promover un mejor uso de la energía y a buscar fórmulas de ahorro que mejoren la eficiencia energética de sus inmuebles e impulsen la Sostenibilidad.
Además de esto, con el servicio de Patrimonio Inmobiliario los clientes pueden conocer de forma gratuita y digital la valoración, el precio de alquiler y la liquidez de sus inmuebles, obtenida en función de diferentes criterios de análisis y todo ello, presentado de manera conjunta al resto de posiciones financieras para ofrecer una visión conjunta del patrimonio global del cliente.
Después de tres años en funcionamiento, más de 50.000 clientes con un perfil digital, rentables y muy vinculados con el banco, están utilizando este servicio. Estos clientes tienen más de 92.000 viviendas guardadas en su posición global con una valoración superior a los 25.000 millones€.
Para poner en marcha este servicio, Bankinter ha contado con la colaboración de Minsait, perteneciente al Grupo Indra, especializada en consultoría de transformación digital y Tecnologías de la Información, para la obtención de las valoraciones; y ST Analytics, perteneciente al Grupo Sociedad de Tasación, especializada en consultoría inmobiliaria y modelos de datos, para la obtención de los resultados de calificación energética y riesgos climáticos.
Hipoo detecta un repunte de las hipotecas
Por su parte, la fintech Hipoo supera los 150 millones€ en gestión hipotecaria hasta abril, con más de 1.000 hipotecas, el 9,6% menos que en 2023. Detecta un repunte del 4,3 % en las solicitudes de hipotecas en abril respecto el pasado año. Un giro en la tendencia descendente que puede indicar “una mejora en la previsión que se espera del Euribor para los próximos meses”, según Rafael Moral, analista de Hipoo.
El importe medio de las hipotecas gestionadas solicitadas durante el primer cuatrimestre de este año fue de 189.790€, casi un 8%. El 71,3% de las solicitudes fueron fijas, un 14,9% más. El 23,9% fueron mixtas, un 13,3 % menos que el pasado año (37,2%). Y un 4,8% variables, frente al 6,5% de 2023, un 1,6% menos. Esto puede ser debido, según Rafael Moral, a “la situación excepcional de ambos cuatrimestres. El año pasado el camino ascendente hacía poco atractivo el producto hipotecario a tipo fijo por su elevado coste”. Actualmente, apunta el experto, “el ataque agresivo de las entidades por entrar en el mercado a tipo fijo ha permitido que el producto fijo sea atractivo ahora mismo, incluso más que el mixto”.
En cuanto al plazo medio de las hipotecas, es tres años menor con respecto a 2023, 23 año. En cuanto al tipo de uso de vivienda, se reduce un 2% las solicitudes para segunda residencia e inversión. El 78,3% se dirigió a vivienda habitual, el 10,7 % a segunda residencia y el 10,8 a inversión. En inversión, el 82% de las solicitudes se destinaron a viviendas de segunda transmisión, el 13% para obra nueva, y el 5% a autopromoción.
Los interesados en adquirir una hipoteca tienen una media de edad de 38 años con un titular, y de 36 y 39 años con dos titulares. El 85% fue un perfil de trabajo indefinido, un 8,6% más que en 2023 (76,4%), el 9,1% autónomo, el 4,9% funcionario, y 1% otros. Con respecto al salario medio, el estudio indica que los solicitantes ganan de 2.523 euros mensuales, 2.229 euros los del mismo periodo del pasado año.
Respecto a las provincias con mayor número de solicitudes, durante este primer cuatrimestre de este año. Madrid ocupa el primer puesto con el 35%, seguida de Barcelona (27,3%), Valencia (8%), Málaga (4,7%), Sevilla (5,3 %) y Alicante con el 3,8%.