Madrid y Barcelona son las provincias con más necesidad de vivienda nueva
Miguel Ángel Valero
El Banco de España encadena dos investigaciones, una sobre el alquiler de vivienda residencial, elaborado por Dmitry Khamatshin, David López Rodríguez, y Luis Pérez García, y otra sobre el mercado de la vivienda residencial, realizado por Andrés Lajer, David López Rodríguez y Lucio San Juan.
El estudio sobre el mercado de la vivienda residencial evidencia "un notable dinamismo", en términos de compraventas y precios medios, desde la recuperación económica iniciada en 2014. En el período más reciente, el incremento acumulado de las compraventas se basa, en buena medida, en el crecimiento demográfico y en la demanda de no residentes. En este contexto, el limitado crecimiento de la oferta de vivienda nueva habría contribuido a sostener el aumento de los precios. Al mismo tiempo, se documentan una recuperación de los flujos de crédito hipotecario y unas condiciones financieras holgadas hasta 2021. Estos desarrollos han sido compatibles con un notable desendeudamiento de los hogares y con la corrección de los desequilibrios acumulados en el mercado inmobiliario durante la primera década del siglo XXI. Además, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda en España se encuentran actualmente contenidos. A esta contención ha contribuido, entre otros factores, la aplicación durante la última década de estándares crediticios más exigentes que los prevalentes antes de la crisis financiera global.
La comparación de los indicadores de actividad, precios y crédito inmobiliario con los de las principales economías avanzadas muestra una elevada heterogeneidad en las tendencias observadas y sugiere que el tamaño relativo del mercado de la vivienda residencial en España no se encuentra sobredimensionado.
El 'titular' es que España necesita al menos 500.000 viviendas adicionales en 2025 para hacer frente a la creación de hogares y al elevado déficit del parque inmobiliario. En abril, otro estudio del Banco de España hablaba de 600.000 viviendas, pero desde entonces el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha revisado a la baja sus proyecciones de creación de hogares, desde 360.00 anuales a 155.000.
La realidad es que los visados de obra nueva suman 100.000 anuales, por lo que se necesitarían cinco años para solucionar el problema de la vivienda en España, sin tener en cuenta la creación de hogares.
El déficit de viviendas se concentra en las provincias de Madrid y Barcelona, que representan cerca de un tercio del total y que necesitan al menos 70.000 cada una. Con Valencia, Alicante y Málaga, estas provincias acaparan la mitad de los nuevos inmuebles, 250.000, cuando allí se produce el 45% de la vivienda nueva.
"En particular, las provincias de Barcelona, València y Alicante son las que presentan un mayor diferencial entre su peso relativo en la creación neta de hogares y la proporción que estas provincias representan en la producción de vivienda nueva”, señala el análisis del Banco de España.
El alquiler de la vivienda se lleva el 40% de los ingresos
En el análisis del alquiler de vivienda residencial, la principal evidencia es que más de la mitad de las personas que viven en ciudades tienen que destinar el 40% de sus ingresos al pago del arrendamiento. En las áreas urbanas de Andalucía, Canarias, Madrid, Catalunya y Comunidad Valenciana es donde residen los ciudadanos que tienen que hacer un mayor esfuerzo para pagar el alquiler.
Esta situación se debe, según los expertos del Banco de España, al crecimiento insuficiente de la oferta de vivienda de alquiler residencial para absorber el sostenido aumento de la demanda. Esta rigidez relativa de la oferta provoca un crecimiento de los precios del alquiler que, en promedio, se sitúa por encima del aumento de la renta de los hogares arrendatarios.
Asu vez, el crecimiento de la renta de estos hogares está condicionado por su situación laboral y se ve limitado por el escaso dinamismo de la productividad de la economía. Estas dinámicas han dado lugar a un incremento del esfuerzo asociado a la residencia en una vivienda de alquiler, en relación con la renta de los hogares, que se concentra en las principales áreas urbanas y turísticas y entre los hogares con menores ingresos.
El resultado es que España destaca en la UE-27 por la elevada proporción de hogares arrendatarios que se encuentran en una situación de sobresfuerzo para hacer frente al gasto del alquiler de la vivienda.
"Un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública", argumentan los expertos del Banco de España, ya que dificulta la emancipación de los jóvenes y su capacidad de acumulación de capital humano, disminuye la movilidad geográfica de los trabajadores, y dan lugar a situaciones tanto de sobresfuerzo y consumo restringido como de pobreza y exclusión social entre los hogares con menores ingresos.
"La magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda. Estos problemas de accesibilidad y el actual tensionamiento en el mercado del alquiler residencial podrían mantenerse ante las dinámicas las dinámicas demográficas recientes y los datos más actualizados sobre construcción y rehabilitación de vivienda", advierte el análisis del Banco de España.
La actual rigidez de la oferta de alquiler indica la necesidad de continuar avanzando en el incremento del parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles y en el diseño de un marco regulatorio que estimule la oferta de alquiler residencial por parte de los particulares y de agentes profesionalizados. Además, la asignación de los recursos pudiera priorizar actuaciones sobre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte.
"Al mismo tiempo, en un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo", insisten los expertos del Banco de España.
Gobierno: “Existen solicitudes para rehabilitación de más de 600.000 hogares"
Por otra parte, en REHAvita, jornada organizada por UCI, Unión de Créditos Inmobiliarios para abordar los retos de la descarbonización del parque edificado en España, el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, reconoce que en rehabilitación de viviendas "tenemos una demanda de más de 600.000 hogares. La demanda actual es muy superior a los recursos disponibles, pero creo que los objetivos se van a cumplir. Es necesario conseguir estas metas, no solo por el compromiso adquirido con la Comisión Europea, sino por el impacto que va a tener en la generación de empleo y en la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos”.
Pedro Megre, CEO de UCI, avisa: “Sin la financiación adecuada, la visión de un parque edificado más eficiente y verde se vuelve inalcanzable. Por eso, es esencial abordar modelos financieros innovadores, impulsar la colaboración y movilizar recursos para que nadie se quede fuera de esta transformación”.
Laura Visier, directora de Rehabilitación de UCI, añade: “Creo que se está consiguiendo que todas partes implicadas, técnicos, empresas, entidades financieras y líderes en el sector, impulsemos las ciudades e infraestructuras eficientes y sostenibles. Ahora nos queda dar el paso final para trabajar coordinados y que ese impulso a la rehabilitación acabe materializándose en el volumen necesario de actuaciones que nos acerquen a los objetivos de descarbonización en todos nuestros barrios, pueblos y ciudades”.
Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y de CAF Bizkaia, insiste en que "es necesaria una financiación más allá de los fondos públicos para fomentar la rehabilitación de edificios”. Marta Vall-llossera, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, cree que hay que "involucrar a todos los agentes del sector con especial foco en la Administración Pública para que tengan en cuenta las barreras existentes de cara a mejorar los procesos en las próximas convocatorias”.
Francisco Javier Martín Ramiro, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, aporta una reflexión: “Ya tenemos un pacto de Estado de vivienda, ahora necesitamos dar escala a lo que podemos ejecutar y al sector. Los fondos han servido para impulsar la rehabilitación, pero ahora el gran reto consiste en coger velocidad”.
Víctor Marcos Morell, director general de Planificación y Coordinación Energética en el Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico, asegura que“el 80% de las casas que habrá en 2050 ya están construidas. Es necesario buscar un conjunto de iniciativas para impulsar la rehabilitación, sobre todo teniendo en cuenta que España es el 2º país de Europa que más vivimos en comunidad".
Invesco compra un edificio de 160 viviendas para alquiler
Por otro lado, Invesco Real Estate ha adquirido un edificio residencial de reciente construcción con 160 viviendas destinadas al alquiler y ubicadas en Valdemoro (Comunidad de Madrid). Es la primera adquisición realizada para un vehículo propiedad de un inversor institucional alemán. La gestora está a punto de adquirir otros tres activos residenciales en alquiler para este cliente antes de fin de año en otros tantos países europeos. El objetivo es crear una cartera residencial paneuropea (excluyendo Alemania) diversificada en ciudades europeas con una demografía sólida y que ofrezca unos dividendos estables y atractivos a largo plazo.
Construido en 2023, el edificio situado en Valdemoro tiene una superficie bruta alquilable de aproximadamente 10.200 m2 distribuida en ocho plantas. El edificio está alquilado en un 99% y ofrece grandes instalaciones comunitarias como piscina, coworking, pista de pádel, parque infantil, gimnasio y lavado de coches.
Valdemoro está conectado directamente con el centro de Madrid a través de la autovía A4, con excelentes conexiones de transporte público en autobús y tren. La propiedad se encuentra a solo 2 minutos a pie de la estación de tren, con un trayecto a Madrid de unos 35 minutos.
El activo está gestionado por Nuva Living, firma española que opera más de 3.000 unidades ubicadas en edificios residenciales de primera calidad, con un enfoque en la sostenibilidad y la comunidad, altas comodidades para los arrendatarios, así como una eficiente gestión digital a través de herramientas tecnológicas como aplicaciones específicas de gestión, creando valor tanto para propietarios como para inquilinos.
El mercado inmobiliario español sigue padeciendo escasez de activos de alta calidad, y el país registra una de las tasas de penetración del alquiler más bajas de la Unión Europea, con un 24%. Se prevé que Madrid experimente un crecimiento demográfico de alrededor de un millón de personas en los próximos 15 años, mientras que el número de nuevas viviendas que se están construyendo se encuentra en mínimos históricos, con tan sólo unas 18.000 unidades anuales.
Fernando San Juan, responsable de inversiones de Invesco Real Estate para Iberia, subraya que “el mercado residencial español sigue representando una clara oportunidad de inversión y ciudades como Madrid sigue brindando oportunidades por el desequilibrio existente entre oferta y demanda. Nuestro objetivo es seguir invirtiendo en activos residenciales de alta calidad y bien ubicados, como es el caso de este edificio en Valdemoro”
Se trata de la segunda inversión de Invesco Real Estate en España en el último mes, tras la adquisición de un complejo de 34 viviendas en Marbella, en Andalucía, en septiembre.
Steffen Pilopp, director ejecutivo y gestor de fondos de Invesco Real Estate, afirma que la gestora "cuenta con una sólida cartera en Europa y esperamos anunciar en breve más adquisiciones para nuestros inversores. Seguimos viendo gran interés por parte de nuestros clientes institucionales existentes y nuevos por este tipo de activo inmobiliario y estamos encantados de haber realizado esta primera adquisición para este importante inversor alemán”.
Me Renta adelanta 4,5 millones en alquiler a propietarios
El factoring aplicado al alquiler a largo plazo se está poco a poco adentrando en el sector inmobiliario y financiero en nuestro país, fruto de su constante reinvención. En este marco, la aceleradora de startups Lanzadera, impulsada por Juan Roig, ha seleccionado a Me Renta para impulsar su solución disruptiva dirigida a adelantar la renta de alquiler a propietarios. La proptech madrileña seleccionada entre más de 100 proyectos innovadores en la última convocatoria, recibirá formación exclusiva sobre el modelo de Calidad Total de gestión empresarial clave para el éxito de Mercadona; apoyo y asesoramiento en sus necesidades de financiación o inversión; y mentorías personalizadas por parte de especialistas.
Me Renta ofrece una fuente alternativa de liquidez al sector inmobiliario. Posibilita un adelanto de hasta el 88% del valor de los alquileres de las viviendas, con un máximo de 100.000€ por propiedad y hasta 3 años. Espera cerrar 2024 con más de 7 millones€ en el adelanto de renta de alquiler a los propietarios de vivienda residencial. En sus primeros meses de vida, desde febrero, ya ha posibilitado 4,5 millones a más de 100 propietarios de distintos puntos de España.
La proptech asume el cobro del alquiler, sin “inflar” los precios No se trata de un préstamo, sino de un adelanto, apunta el CEO de Me Renta, Juan Ferrer. Los propietarios no tendrán que devolver este capital. Una operación que será ágil y vía online a través de la plataforma. El adelanto se abonará de una vez, tras un proceso rápido de validación. Por ejemplo, un propietario que alquila una propiedad por 1.000€ al mes, y necesita liquidez de un año, percibirá un ingreso de 10.560€ el primer día, asumiendo Me Renta todos los riesgos asociados. Se hace cargo de la gestión del cobro de los inquilinos y asume los riesgos asociados, como la posibilidad de que deje el inmueble o las ocupaciones ilegales. En estos casos el impago está cubierto, por lo que cualquier problema durante el periodo de adelanto del alquiler no afectará al propietario. Todo ello, siempre bajo una filosofía de no "inflar" los precios del alquiler, ni cobrar comisiones al inquilino.
Esta nueva idea de factoring para los alquileres permite a los propietarios de inmuebles alquilados obtener liquidez inmediata vendiendo los derechos de cobro de sus rentas futuras. Facilita a los propietarios el acceso a un porcentaje del capital de alquiler de sus viviendas, sin tener que esperar los pagos mensuales de los inquilinos. Esto no solo mejora el flujo de caja, sino que también libera a los propietarios de la gestión y cobro de las rentas, tareas que asume la plataforma. En lugar de vender la propiedad o pedir un préstamo bancario, los propietarios pueden convertir sus ingresos futuros en efectivo hoy mismo. Esta solución es especialmente beneficiosa en situaciones que requieren acceso rápido a capital, como la realización de reformas, el pago de deudas o impuestos. La introducción del adelanto de rentas en España subraya la capacidad del sector inmobiliario de adaptarse e innovar, ofreciendo nuevas oportunidades de financiación y posicionando al país como un referente en el ámbito inmobiliario.
