Miguel Ángel Valero
20 años de la Encuesta Financiera de las Familias, una iniciativa pionera del Banco de España en la Eurozona que ha sido copiada por otros países e incluso por el Banco Central Europeo (BCE) con su Household Finance and Consumption Survey (HFCS), dan mucho juego. La conclusión más interesante es el empobrecimiento de las familias desde 2002, la primera edición de la Encuesta (inicialmente, se realizada cada tres años, y ahora cada dos, algo también poco habitual en este tipo de estudios), con una notable reducción de la riqueza neta (activos menos deudas) sobre todo en las generaciones más jóvenes.
Un análisis de estas dos décadas, realizado por Laura Crespo (responsable de la Unidad de la Encuesta Financiera de las Familias), Cristina Barceló, y Luis Guirola, de Análisis Estructural y Estudios Microeconómicos del Banco de España, y Olympia Bover, del Cemfi, muestra la evolución en la proporción de propietarios de vivienda principal para cinco generaciones, según su década de nacimiento y edad.
Y evidencia el cambio en la tenencia de vivienda en España a lo largo del tiempo. Así, mientras que en las generaciones nacidas entre 1945 y 1965 las tasas de vivienda en propiedad a los 42 años se situaban por encima del 81%, en 2022, para los nacidos entre 1975 y 1985, este porcentaje era del 67%, 14 puntos menos. Esta reducción de la vivienda en propiedad parece estar intensificándose para los nacidos después de 1985, que hoy tienen menos de cuarenta años.
Otro dato: las generaciones más jóvenes están acumulando menos riqueza neta que sus predecesoras. Así, las generaciones nacidas en torno a 1960 tenían algo más de 200.000€ de riqueza neta mediana a los 45 años, casi el doble que las nacidas en torno a 1980 a la misma edad (107.031€). Lo que tiene mucho que ver con esa menor proporción de vivienda en propiedad.
Entre 2011 y 2021, el porcentaje de la riqueza neta en manos del 5% de los hogares más ricos ha aumentado en casi 7,3 puntos en España, algo menos que en Italia. Sin embargo, el porcentaje se redujo en Alemania, Francia y Portugal.
Las compraventas de viviendas crecen el 32,9% pese a precios en máximos históricos
Precisamente, horas antes de divulgarse la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, el Colegio de Registradores presentaba su Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2024. El dato más llamativo es el incremento del 32,9% en las compraventas de viviendas respecto a 2023 pese a que el precio medio de éstas alcanza un nuevo máximo histórico, por encima del nivel de 2007.
El índice de precios de vivienda de ventas repetidas (IPVVR) ha registrado un moderado crecimiento trimestral del 1,71%, acumulando cinco trimestres consecutivos de subidas y alcanzando un nuevo máximo histórico, un 12,5% por encima de los niveles máximos de 2007. El precio medio ha sido de 2.164 €/m², que supone un aumento del 2,4% respecto al trimestre precedente. Este incremento se desglosa en un ascenso del 1,6% en vivienda usada y un 3,7% en vivienda nueva.
Las comunidades autónomas con mayores precios medios han sido Comunidad de Madrid (3.780 €/m²), Illes Balears (3.771 €/m²), País Vasco (3.157 €/m²), Cataluña (2.615 €/m²) y Canarias (2.327 €/m²). Las provincias han estado encabezadas por Madrid (3.780 €/m²), Illes Balears (3.771 €/m²), Gipuzkoa (3.725 €/m²), Barcelona (3.007 €/m²) y Bizkaia (2.961 €/m²), mientras que las capitales de provincia alcanzan los mayores precios en San Sebastián (5.708 €/m²), Madrid (4.517 €/m²), Barcelona (4.483 €/m²), Palma (3.631 €/m²) y Bilbao (3.068 €/m²). Trece comunidades autónomas y treinta y dos provincias han registrado incrementos trimestrales.
Entre octubre y diciembre se registró un incremento trimestral del 3,6% en el número de compraventas inscritas, alcanzando las 172.551, nivel máximo desde el 3T de 2007. Con respecto al cuarto trimestre de 2023 el aumento ha sido del 32,9%. Estos resultados constatan la notable fortaleza del mercado de compraventas de vivienda en lo que respecta a su actividad.La vivienda nueva (38.671 compraventas) explica el buen comportamiento trimestral, con un crecimiento del 18,3%, en la medida que las 133.880 compraventas de vivienda usada han sido prácticamente las mismas que el trimestre precedente. Con respecto al mismo trimestre de 2023 las compraventas de vivienda nueva se han incrementado un 61,2% y las de vivienda usada un 26,5%.
En los últimos doce meses se han registrado 636.909 compraventas de vivienda, con un incremento interanual del 9,2%. Se han registrado 505.145 compraventas en vivienda usada, con un ascenso interanual del 6,4%. En vivienda nueva se han alcanzado 131.764 compraventas, con un incremento del 21,6% con respecto a los doce meses precedentes. Quince comunidades autónomas han registrado ascensos interanuales para el total de vivienda.Compras de extranjerosLa proporción ocupada por la demanda extranjera de vivienda se ha reducido ligeramente durante el último trimestre, pese a haber aumentado en términos absolutos. El porcentaje de compras de vivienda por extranjeros ha sido del 14,48%, con un descenso trimestral de 0,37 pp, manteniéndose en el rango alto de la serie histórica. Las nacionalidades principales han sido británicos (8,57%), alemanes (6,67%), neerlandeses (5,91%), marroquíes (5,30%), franceses (5,28%), rumanos (5,17%) e italianos (4,76%).En ocho comunidades autónomas se han registrado incrementos trimestrales en el peso de las compras de vivienda por parte de extranjeros. Las proporciones más altas se han alcanzado en Illes Balears (32,8%), Comunitat Valenciana (29,6%), Canarias (24,5%), Región de Murcia (22,8%), Cataluña (16,5%) y Andalucía (14%).
El número de hipotecas sobre vivienda inscritas en el cuarto trimestre de 2024 ha sido de 123.897 (109.220 el trimestre precedente), con un incremento trimestral del 13,4%, favorecido por el incremento, también trimestral, del número de compraventas de vivienda. Sobre el total de compraventas de vivienda del trimestre, suponen el 71,8% de las operaciones, con un incremento trimestral de 6,2 pp. Todas las comunidades autónomas han registrado crecimientos trimestrales, alcanzando las mayores cuantías Andalucía (24.543), Cataluña (20.811), Comunidad de Madrid (20.027) y Comunitat Valenciana (14.422).