Madrid aspira a ser la Miami de Europa
Miguel Ángel Valero
Madrid ha ganado popularidad en los últimos años como un destino residencial deseable, no solo para los residentes nacionales, sino también, cada vez más, para nuevos habitantes internacionales. ¿Podrían la migración desde América Latina, las condiciones climáticas y el estilo de vida convertir a Madrid en el "Miami de Europa"?, se preguntan los analistas de DWS en un informe sobre la asequibilidad de la vivienda en el mundo durante 2024.
La migración está aumentando de manera significativa. En 2022, más de 820.000 latinoamericanos vivían en Madrid, lo que representa un aumento del 50% en comparación con 2015. Factores como la concentración de actividades culturales, las bajas tasas de impuestos municipales y la relativa asequibilidad de la ciudad actúan como fuertes atractivos.
Madrid no solo alberga museos de renombre mundial, como el Prado y el Thyssen-Bornemisza, sino que también ofrece opciones de lujo para residentes adinerados en zonas como Salamanca y Fuencarral. La ciudad cuenta con las tasas impositivas más bajas de España, y los nuevos residentes fiscales se benefician de reducciones en el impuesto sobre la renta, lo que les permite deducir el 20% del capital destinado a activos financieros y a la compra de una residencia principal, si se mantienen durante los siguientes seis años.
El crecimiento económico en la región metropolitana de Madrid supera tanto las medias española como europea. Este dinamismo económico atrae a jóvenes profesionales, creando un ciclo virtuoso de crecimiento y talento. Aunque el sector tecnológico tiene una presencia consolidada, los servicios financieros, las sedes corporativas y los servicios profesionales también son actores clave en el mercado de oficinas.
Para los compradores internacionales, y a pesar del fuerte incremento de precios en los últimos años, Madrid sigue siendo más asequible en comparación con otras ciudades europeas de referencia. A finales de 2023, los precios de la vivienda de alta gama se situaban en 9.400€/m², menos de la mitad del coste en París o Londres. Estos factores han contribuido al notable crecimiento poblacional (en el contexto europeo) observado desde el fin de las restricciones por la pandemia.
En términos de asequibilidad de alquileres, Madrid ocupa una posición intermedia. Con una relación de asequibilidad del 39%, está ligeramente por encima del promedio europeo. Sin embargo, su ingreso disponible, de 4.200 dólares, ajustados por paridad de poder adquisitivo (PPP), supera ligeramente al de ciudades globales comparables.
Problema global
A lo largo de la historia de la humanidad, la vivienda ha sido una necesidad básica, insustituible por otros medios. La industrialización y la urbanización masiva cambiaron para siempre la forma en que las personas vivían. Las crecientes poblaciones, los desequilibrios entre oferta y demanda, el aumento de los costos y la cuestión de la vivienda y su asequibilidad han sido temas recurrentes en la conciencia pública desde entonces.
Aunque estas preocupaciones suelen abordarse desde una perspectiva nacional, se repiten en todo el mundo. Comparar ciudades resulta complicado y es poco probable que brinde consuelo a quienes luchan con el costo de la vivienda. Sin embargo, para los inversores inmobiliarios, es una cuestión importante que ofrece una visión de los riesgos y las oportunidades en diferentes mercados residenciales.
"No existe una única definición de asequibilidad de la vivienda, pero en este análisis nos centramos en el alquiler, en lugar del costo de la propiedad y el pago de una hipoteca", explican los expertos de DWS. Si bien la ocupación como propietario es la forma predominante de vivienda a nivel mundial, el alquiler está ganando terreno en muchos mercados, representando una parte cada vez mayor de las carteras de inversión inmobiliaria institucional.
Después de la Crisis Financiera Global, el acceso reducido a la financiación y un mayor deseo de flexibilidad han llevado a más personas hacia el alquiler. En los últimos años, esto se ha exacerbado por el aumento de las tasas de interés y la reducción en la disponibilidad de viviendas en alquiler, intensificando las presiones en torno a la asequibilidad de éste.
El aumento pronunciado de los alquileres puede beneficiar a los propietarios a corto plazo, pero en un periodo sostenido, un mercado que se vuelve inasequible podría enfrentar mayor volatilidad en los ingresos —con inquilinos menos capaces de absorber choques económicos y personales—, así como intervenciones gubernamentales, que han sido cada vez más comunes en los últimos años.
Dada la creciente prevalencia de viviendas en alquiler dentro de las carteras institucionales, junto con los desafíos de asequibilidad que han surgido desde la crisis, el análisis de DWS se centra en el alquiler, comparando medidas de asequibilidad en las principales ciudades del mundo. "Para monitorear la evolución de la asequibilidad global, revisaremos este análisis anualmente", anuncian sus analistas.
La asequibilidad de la vivienda es un indicador difícil de medir, ya que depende de muchos aspectos y de las circunstancias de los hogares individuales. Las medidas del coste de vida son amplias en su definición, mientras que las tasas de sobrecarga no distinguen entre tipos de ocupación, incluyendo tanto hogares en alquiler como propietarios, y considerando todos los pagos asociados con la vivienda.
En este análisis de DWS, sus expertos han utilizado dos medidas. La primera es la ratio de asequibilidad del alquiler, que se refiere únicamente a los inquilinos y se define como la proporción del ingreso medio de los hogares después de impuestos destinado al pago neto del alquiler. Una ratio del 30% se considera a menudo el umbral máximo de asequibilidad.
El segundo enfoque considera el poder de gasto residual, medido como el valor en dólares del ingreso disponible del hogar después de los pagos de alquiler, expresado en términos de paridad de poder adquisitivo (PPA).
Este método es menos común para medir la asequibilidad del alquiler, pero es una consideración importante, dada la complejidad de usar una ratio en ciudades con una amplia gama de ingresos medios. Esto podría generar la mayor carga del alquiler en ciudades de ingresos bajos. En una ciudad de ingresos bajos, una persona que alquila puede gastar una menor proporción de su ingreso en alquiler, pero también podría quedarse con considerablemente menos dinero, después de realizar los pagos de alquiler.