Miguel Ángel Valero
El informe Demografía, vivienda y brechas de riqueza, elaborado por la Fundación Afi Emilio Ontiveros, evidencia que la inmigración salva a España del invierno demográfico, y avisa que "seremos más viejos y viviremos en hogares más pequeños", en una intensa concentración en grandes áreas metropolitanas, que va a provocar un mayor desajuste tanto temporal como territorial entre demografía y vivienda.
España tiene un parque de vivienda "heterogéneo y complejo para adecuarse a la demanda", agravado por un mercado de alquiler "atomizado e ineficiente". Precisamente el pulso entre propiedad y alquiler acrecienta la segmentación de los hogares y sitúa la vivienda en el centro de la brecha intergeneracional.
A ésta se suma la brecha intrageneracional, al incrementarse la desigualdad entre los millenials que entre los boomers a su misma edad.
La conclusión del estudio dirigido por Daniel Manzano y con Marisa Asensio, Ángel Bergés, Marina García, Marina Luque y Enrique Martín como autores, es demoledora: "demografía, herencias e inmigración aumentarán la desigualdad" en una España que se consolida como el país europeo con mayor esperanza de vida (83 años al nacer, 86 al llegar a los 65 años) y como el principal receptor inmigrantes junto a Alemania.
La longevidad hará que los mayores de 80 años pasarán del 6% actual al 12% en 2039; y los que superen los 65 años, del 20% al 30%. Y reducirá el tamaño del hogar: de las 4 personas de media en 1970 se ha pasado a 2,9 en 2001, 2,5 en 2024, y la proyección para 2039 habla de 2,32. En 15 años, los hogares unipersonales serán los dominantes.
A esto se suma un creciente desplazamiento hacia grandes núcleos urbanos, que despoblará no sólo las zonas rurales sino también ciudades y capitales de provincia de tamaño medio. La brecha entre la España vaciada y la abarrotada se acelerará: 4 de los 5 millones de personas del aumento proyectado de la población en los próximos 15 años residirán en unos pocos territorios.
Desajuste entre oferta y demanda de viviendas
El estudio de la Fundación Afi Emilio Ontiveros pone de manifiesto que, hasta la crisis financiera de 2008, la producción de viviendas nuevas superaba claramente la creación de hogares. Pero el crecimiento de éstos desde 2021 superó las proyecciones demográficas, ampliando el desajuste entre oferta y demanda de viviendas. Además, los desequilibrios se concentran en las grandes áreas urbanas, pero no sólo la capital o la ciudad principal, sino también los municipios que forman parte de ellas.
Los 18,7 millones de viviendas principales en España tienen una antigüedad media de 45-50 años, por lo que no cubren las necesidades de los nuevos hogares. Por si no fuera suficiente, el parque de vivienda más antiguo se sitúa en zonas con escaso dinamismo geográfico.
A esto se suma que, tras la crisis de 2008, la construcción de viviendas se ha orientado a compradores con capacidad de inversión y acceso a financiación bancaria, elevando los precios. Y la vivienda social o pública de alquiler apenas supone el 2,5% de las viviendas principales (frente al 9,3% de media de la UE y muy lejos del 30% en los Países Bajos). Esto ha generado un encarecimiento del alquiler, más intenso que en compra, hasta el punto de superar el coste de la cuota de una hipoteca.
Los autores del estudio destacan que "los jóvenes o los inmigrantes han de acudir al mercado de alquiler porque carecen de suficiente capacidad de ahorro y tienen complicado el acceso a la financiación bancaria para plantearse la compra de una vivienda". Además, "los inmigrantes van donde hay trabajo, por lo que se concentran en ciudades donde la vivienda es escasa y más cara".
Brecha intergeneracional
Una de las aportaciones del informe es la constatación de que la riqueza de los millenials hoy es inferior a la de los boomers al inicio de siglo, cuando tenían una edad similar (45 años). La revalorización de la vivienda reduce la capacidad de acceso a ella de los jóvenes, explica su baja acumulación de riqueza y la imposibilidad de beneficiarse de ella.
Al mismo tiempo, la generación millenial es más desigual que la boomer en el mismo rango de edad. El 10% de los actuales hogares menores de 45 años con mayor riqueza neta acumula más de la mitad de ésta. El 10% de hogares boomers más ricos en 2002 concentraba menos del 40%.
El 10% de los hogares más ricos en 2022 acaparaba el 52,7% de la riqueza total, frente al 42,9% de dos décadas antes. Esto evidencia que la vivienda acentúa la desigualdad entre los millenials con acceso a vivienda en propiedad y los abocados al alquiler.
Los expertos de Afi han hecho una simulación sobre el impacto de las herencias. Entre 2042 y 2062 a cada millenials le corresponderían 250.000€ de herencia media, el 41% más que a los boomers entre 2022 y 2042. Si se suma la revalorización de la vivienda, es el 69%.
"Ese trasvase generacional va a ser un factor potencialmente amplificador del grado de desigualdad", ya que el proceso de herencia se concentra en hogares con más riqueza y con más propiedades inmobiliarias. Y los inmigrantes no es probable que se beneficien de ese proceso, lo que exacerbará la desigualdad incluso dentro de una misma generacióin