El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío cada vez más complejo para los españoles, especialmente en un contexto económico incierto para los millennials. Según el informe “El esfuerzo financiero para acceder a la vivienda” de EAE Business School, perteneciente a Planeta Formación y Universidades, esta generación necesita un 36,7% más de tiempo que sus padres para reunir el 20% de entrada de una vivienda.
El estudio analiza la evolución del acceso a la vivienda en España entre 1993 y 2023, y revela que mientras en 1993 bastaban 2,6 años de salario completo para ahorrar la entrada a un hogar; hoy se necesitan 3,6 años. Además, el precio promedio de una vivienda de 80 m² ha pasado de representar 8 años de salario en 1993 a 11 años en 2023.
Sin embargo, los tipos de interés actuales son considerablemente más bajos: en 1993 eran del 14,28% frente al 4,01% de 2023. Pese a esto, el principal obstáculo para los compradores sigue siendo el importe necesario para la entrada, que ha crecido de forma significativa respecto a décadas anteriores.
“Aunque las hipotecas actuales son más accesibles gracias a los bajos tipos de interés, la dificultad para reunir el capital inicial se ha convertido en la barrera principal para las generaciones más jóvenes. Esto evidencia la necesidad de implementar políticas y estrategias que favorezcan el ahorro y el acceso a la vivienda”, destaca Javier Fernández-Pacheco, coautor del informe y profesor de EAE Business School.
El informe analiza cómo ha cambiado el esfuerzo financiero de las familias españolas a lo largo de los últimos 30 años. Los datos analizados por EAE exponen que, 1993, el 40% de tres salarios completos era suficiente para adquirir una vivienda, mientras que en 2023 la cifra se ha reducido al 40% de dos salarios completos. Por otro lado, el esfuerzo máximo se registró en 2008, cuando las cuotas hipotecarias requerían el 133,18% de los ingresos.
El informe revela una clara diferencia entre zonas tensionadas y no tensionadas. En provincias como Islas Baleares, el precio del metro cuadrado alcanzó los 3.354€ en 2023, frente a los 675€ de Ciudad Real, la más asequible.
Otras ciudades con precios muy altos por metro cuadrado son Madrid (4118 €) y Barcelona (4.131€).En esta línea, si nos fijamos en la evolución de las dos principales ciudades españolas, en Barcelona, el precio de una vivienda de 80 m² alcanzó en 2023 los 330.480€, lo que supone un incremento del 231% respecto a 1993. Sin embargo, 2008 se mantuvo como el año más caro, con un precio de 361.040€. Además, el mejor año para adquirir o alquilar en la capital catalana fue el 1998, cuando las relaciones cuota/salario y alquiler/salario se situaron en el 63,19% y 43,31%, respectivamente.
Respecto a Madrid, el precio de un piso de 80 metros cuadrados, en 2023, era de 329.440 euros, un 235,66% más que en 1999. El estudio de EAE detalla que los precios del alquiler en Madrid también reflejaron una tendencia al alza, pasando de 11,30€/m² en 2013 a 16,40€/m² en 2023.
De acuerdo con el análisis, el alquiler en España ha experimentado un incremento del 233% desde 1993, pero sigue siendo más accesible que la compra, con un esfuerzo financiero menor. Así, en 2023 destinar el 64,29% de los ingresos al pago del alquiler fue más asumible que el 80,49% requerido para las cuotas hipotecarias.
A pesar de ello, los expertos de EAE aseguran que el acceso a la vivienda, ya sea en propiedad o alquiler, continúa siendo uno de los grandes retos sociales y financieros para los jóvenes, resaltando la necesidad de implementar políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda.
UCI: el volumen de compradores crecerá pese al alza de los precios
Por su parte, la XXI edición del Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ de UCI y Spanish International Realty Alliance (SIRA) evidencia que el mercado inmobiliario español continúa enfrentándose a desafíos relativos a la falta de stock en un contexto de alta demanda y alza de los precios. Sin embargo, en los últimos meses, las bajadas de los tipos de interés y la expectativa de nuevos recortes por parte del BCE han provocado una reactivación del mercado inmobiliario.
La reactivación del mercado como consecuencia de las bajadas de tipos se confirma y el 78% de los profesionales inmobiliarios cree que el volumen de compradores ha seguido aumentando en los últimos meses del año. Y el 84% vaticina que el volumen de compradores crecerá en 2025.
A pesar del crecimiento en la demanda, la oferta de viviendas de segunda mano sigue limitada ya que, aunque un 44% de los profesionales cree que el volumen de vendedores se ha mantenido estable o ha aumentado, el 56% considera que los vendedores se han reducido en la segunda mitad del año.
¿Habrá más vendedores que pongan oferta en el mercado en 2025? Los profesionales creen que no y sus expectativas con respecto al comportamiento de los vendedores caen más de diezpuntos con respecto a la anterior edición y baja al 56% los que mantienen expectativas de estabilidad o crecimiento en el número de vendedores.
Consultados por los cierres de operaciones, el 79% de los profesionales pronostica estabilidad o aumento en los próximos meses como consecuencia de las bajadas d etipos y una expectativa de una mayor competencia entre entidades financieras por captar clientes.
La resistencia de los precios se mantiene imparable: el 94% de los profesionales afirma que se han mantenido estables e incluso han aumentado (71,3%) en la segunda mitad del año. El 93% augura que los precios seguirán estables (29,9%) o aumentarán ligeramente (63,2%) en 2025. Por su parte, un 6,8% de los profesionales pronostica descensos de precios.
El optimismo de los profesionales inmobiliarios mejora 3 puntos con respecto a la anterior edición hasta situarse en 7,2 puntos sobre 10, debido a un contexto económico más favorable y a la influencia de factores como la bajada de tipos de interés, el impulso de las transacciones o la mejora del empleo. Además, la percepción de que los precios seguirán subiendo está motivando a los compradores, tanto nacionales como extranjeros, a actuar ahora, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades. Por otro lado, la escasez de nueva oferta y el atractivo de la vivienda como inversión segura refuerzan la confianza en el mercado lo que, sumado a estímulos como la línea de avales ICO para jóvenes y familias está dinamizando el sector. En este escenario, los profesionales ven un mercado sólido y con perspectivas de crecimiento sostenido, lo que eleva su optimismo.
Por comunidades castellanomanchegos y navarros (ambos con 8 puntos sobre 10), extremeños y asturianos (7,7/10) son los más optimistas, mientras que cántabros (5,2/10), baleares (6,1/10) y madrileños (6,6/10) son los menos optimistas sobre la futura evolución del sector.
“El sector inmobiliario continúa avanzando en una senda de crecimiento impulsado por el buen comportamiento económico y de los tipos de interés. Este hecho permite que el segmento de la vivienda nueva recupere terreno y nuevas promociones puedan mitigar la falta de stock actual, si bien la escasez de oferta sigue siendo un punto principal en el sector. El tirón de la demanda seguirá impulsando a buen ritmo el sector inmobiliario, y desde UCI vemos muy probable un crecimiento en el número de compraventas para el 2025 que se acerque al 10%”, señalan en la entidad.