Miguel Ángel Valero
La segunda edición del estudio ‘Percepción de los productos de licuación patrimonial para la población sénior española’, presentado por la Fundación Edad&Vida, y elaborado en colaboración con el Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfree, Almagro Capital y el Colegio de Registradores, muestra que en dos años el interés por contratar una Hipoteca Inversa se ha multiplicado por 3.4 veces (del 9,1% en 2022 al 31,8%). En el caso de la nuda propiedad se ha duplicado (del 12,8% al 24,2%), y se ha multiplicado por 2,5 el de la Vivienda Inversa (del 9,6% al 24.11%).
Sin embargo, en el primer semestre de 2023 se ha realizado 2.107 operaciones de transformación en liquidez de viviendas de sénior. Aunque es el mejor dato de la serie histórica (en 2022 fueron 1.854 en todo el año) y superará a 2019, el mejor año estadístico para la Hipoteca Inversa, según el Colegio de Registradores queda claro que todavía queda mucho camino por recorrer. Desde 2014 son 16.345 operaciones, el 93% nuda propiedad. Para todo 2023 se estiman unas 4.500 operaciones, y para el ejercicio en curso se superarán ampliamente las 5.000.
Madrid (1.650 operaciones), Barcelona (503) y Valencia (432) suman el 13% del total. El 82% son realizadas por personas físicas, el 77% son españoles. La vivienda media implicada en la operación tiene 82 metros cuadrados y un valor de 225.438€.
El estudio refleja que el 37,3% de los mayores de 55 años en España reconocen no estar preparados económicamente para afrontar su etapa de retiro laboral. Pero el 51,6% declara no conocer ninguna forma de convertir el patrimonio en renta. Y eso que el 63,9% busca mantener su actual nivel de vida, y el 53,.4%, poder disfrutar de una jubilación de calidad. A más largo plazo, quieren una mejor asistencia médica (68,8%) y ayuda a domicilio (57,8%).
El 49% de los sénior ahorra, pero el porcentaje de los que lo hacen cae 7 puntos en dos años, según el IV Barómetro del Consumidor Sénior del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre.
Los productos de licuación patrimonial permiten obtener dinero a través de un inmueble en propiedad, ya sea como garantía de una financiación (hipoteca inversa) o con su transmisión manteniendo su uso (venta de nuda propiedad y vivienda inversa). Alternativas interesantes cuando el 70,7% de los mayores de 55 años son propietarios de sus viviendas, y el 60,1% declara que no tiene intención de marcharse de su hogar actual.
Sin embargo, el 67,2% no sabe mencionar ninguno, aunque el 73,8% sí ha oído hablar de alguno de ellos. La hipoteca inversa es el producto más conocido (57,5%), seguido por la venta de nuda propiedad (31,5%) y la vivienda inversa (20,9%).
El 52,2% de los mayores de 55 años no sabe si existe una regulación o no de estos productos, una cifra que disminuye al 39,9% en el caso de los hijos.
Más renta, pero menos cultura financiera
Según los expertos que han participado en el análisis cualitativo del estudio, esto se produce como consecuencia de ser un mercado de oligopolio (dominado por un pequeño número de grandes empresas) donde no existe mucha transparencia. También puede ser resultado de la falta de competencias financieras de este colectivo, especialmente entre los más mayores. Precisamente, Ernesto Villanueva, jefe de Estudios Microeconómicos del Banco de España, destaca que los españoles de más de 65años son, junto a los jóvenes de entre 18 a 34 años, los que menos conocimientos tienen sobre cuestiones financieras básicas.
El análisis del Banco de España muestra que la renta (32.400€ de media en España) evoluciona con el ciclo vital y empieza a bajar a partir de los 55 años, aunque desde 2005 los hogares encabezados por un mayor de 65 años incrementa progresivamente sus niveles de renta. Sucede lo mismo con la riqueza (309.000€ netos de media), que empieza a descender a partir de los 65 años, aunque en 2022 los hogares con una persona mayor de 74 años eleva sus niveles de riqueza.
El experto del Banco de España destaca la caída de 10 puntos de peso de la vivienda en la riqueza total desde 2008, aunque se ha estabilizado en el 80% desde 2014. La residencia habitual baja al 50%, pero suben por encima del 30% el de otras propiedades inmobiliarias
Baja predisposición hacia la contratación
Pese al creciente interés por los productos que transforman la vivienda en liquidez, todavía persiste una cultura de la herencia, caracterizada por una negativa a dejar sin patrimonio a los hijos, según el 39,5% de la población sénior que ha contestado que no contrataría éstos. También se alega no querer perder o ceder la propiedad (35,1%) o el no tener la necesidad de contratar estos productos (32,6%).
Las principales razones que podrían motivar la contratación de estos productos son la falta de ingresos para cubrir los gastos básicos (48,6%), por enfermedad o incapacidad (42,4%) y por dependencia (36,2%). Por su parte, los hijos comparten también estas opciones como principales motivos por lo que sus padres podrían contratar (38,2%, 41,5% y 34,6%, respectivamente).
Sin embargo, solo el 27,9% sabría dónde dirigirse para contratarlos, siendo el primer lugar la entidad financiera o bancaria (48,5%), seguido por los organismos públicos (42,6%). Esta cifra aumenta al 32,3% en el caso de los hijos, quienes acudirían a una entidad financiera o bancaria (59,7%) o a gestores (34,9%), en mayor medida.
Llama la atención que el 43,1% del colectivo sénior y el 44,4% de los hijos declaran que los proveedores de este tipo de productos les genera poca o ninguna confianza, siendo otra de las barreras para la contratación.
El 79,5% de los mayores de 55 años consideran que es necesaria mayor información sobre los productos de licuación, una cifra que aumenta al 82,1% entre los que conocen al menos uno de ellos. Además, aunque la televisión es el principal canal por el que los mayores de 55 años conocen este tipo de productos (el segundo, en el caso de los hijos), los sénior declaran que la forma más adecuada para dar a conocer éstos sería, principalmente, por un trabajador social (47,2%), el Ayuntamiento (43,5%) y las asociaciones o centros de mayores (43,6%).
El estudio destaca que se trata de un mercado aún pequeño y localizado en áreas urbanas específicas, pero con expectativas de crecimiento futuro. Para que este crecimiento se materialice, es necesario implementar condiciones que mejoren la rentabilidad, la seguridad jurídica y la protección del consumidor. Una mayor presencia de los organismos públicos en el proceso de contratación ayudaría enormemente a eliminar las dudas existentes. Además, los expertos declaran que sería una buena práctica que notarios y registradores pudiesen informar a todo el colectivo. La labor de los registradores proporciona seguridad jurídica en las transmisiones de inmuebles, asegurando que los derechos de ambas partes estén debidamente inscritos y protegidos, fomenta la transparencia y ofrece asesoramiento jurídico experto e independiente.
El estudio concluye que, con un tratamiento fiscal más favorable, un acuerdo institucional para mejorar la información de los productos y una mayor oferta del sector asegurador y financiero, se conseguiría reducir la brecha con el resto de los países europeos