Miguel Ángel Valero
El Euribor mantiene su camino de descenso y cerrará junio en su nivel más bajo desde febrero, en torno al 3,65%. Representa una caída de casi el 9% respecto al mismo mes del año anterior, cuando se situaba en el 4,007%. Esto supone un ahorro significativo para quienes tengan revisión anual de su hipoteca en los próximos meses.
Según Miquel Riera, analista de hipotecas en HelpMyCash.com, para una hipoteca media de 150.000€ a devolver en 25 años, con un interés de Euribor más 1% y revisión anual, las cuotas bajarán desde 877€ a poco más de 846; casi 31€ menos al mes y cerca de 371 al año.
Aquellos con revisión semestral verán un ajuste apenas perceptible en sus cuotas, dado que el Euribor se encontraba en el 3,679% en diciembre de 2023. Para la misma hipoteca media, si se revisa semestralmente con el Euribor de junio, las cuotas bajarán de 849€ a algo más de 846; menos de 3€ menos al mes y cerca de 15 al semestre.
Las previsiones para los próximos meses se mantienen optimistas. "Desde el 12 de junio, cuando entró en vigor la bajada de tipos del Banco Central Europeo, la tendencia del Euribor ha sido a la baja, especialmente durante la última semana, donde su valor diario traspasó la línea del 3,5%. La última vez que ocurrió esto fue en febrero" apunta Riera.
No obstante, advierte que el optimismo debe ser moderado: "La banca se está anticipando de nuevo, tal como hizo en diciembre, a la próxima bajada de tipos del Banco Central Europeo, que probablemente ocurra entre septiembre y octubre de este año. Sin embargo, se prevé que la reducción sea solo de 0,25 puntos, lo que podría situar al Euribor entre el 3,25% y el 3,5% hacia finales de año".
En consonancia con esta tendencia, la Reserva Federal de Estados Unidos mantiene sus tipos de interés en torno al 5,5%, aunque ahora se prevé que podría haber una reducción este año. Olivia Feldman, economista y cofundadora de HelpMyCash.com, advierte sobre los riesgos asociados a una diferencia significativa entre los tipos del BCE y los de la Fed: "Si existe una brecha muy grande, podríamos enfrentar un riesgo alto de fuga de capitales y devaluación del euro frente al dólar".
Por ello, el BCE estará atento a los próximos movimientos de la Reserva Federal. Además, estas previsiones de bajadas de tipos en Europa dependen de la estabilidad económica y la reducción continua de la inflación, que según Eurostat, cerró en el 2,6% en mayo.
Feldman también menciona la incertidumbre política en Francia como un factor que se debe tener en cuenta: "Si la prima de riesgo de los bonos franceses continúa aumentando, podría impactar la estabilidad de la Eurozona e influir en las decisiones del BCE, que podríaconsiderar reducir los tipos más rápidamente, adelantando así la caída del Euriíbor”.
Joaquín Robles, analista de XTB, cree que el Euríbor se encamina a cerrar junio alrededor del 3,57%, el nivel más bajo desde principios de febrero. La media mensual se situó en el 3,66%. A pesar del reciente repunte de la inflación y del rechazo del BCE a realizar cualquier tipo de pronóstico sobre los próximos recortes, el principal indicador de las hipotecas a tipo variable se encamina a los niveles más bajos del año.
El IPC general de la zona euro repuntó hasta el 2,6% durante mayo, lo que supone el nivel más alto desde el mes de abril y pone de manifiesto la dificultad para estabilizar la inflación en el objetivo del 2%. Este incremento estuvo liderado por los servicios, seguido de alimentos, alcohol y tabaco. La inflación de la zona euro ha desacelerado progresivamente desde los máximos alcanzados a finales de 2022 en el 10,6%, pero desde octubre del año pasado se ha estancado entre el 2,4% y el 2,9%. La solidez del mercado laboral, que marcó un nuevo mínimo en 6,4% en mayo, y el crecimiento de los salarios, que marcó un nuevo máximo en 4,7% durante el primer trimestre del año, siguen presionando los precios al alza.
El BCE recortó los tipos de interés por primera vez en los últimos cinco años en 25 puntos básicos, pero volvió a condicionar los próximos movimientos a la evolución de la inflación. Aunque esta decisión marca el inicio de una flexibilización monetaria, el BCE todavía estima que la inflación estará en el 2,5% en 2024 y el 2,2% en 2025, por lo que los próximos recortes podrían ser más lentos de los esperados. El consenso del mercado todavía confía en la posibilidad de dos recortes más de 25 puntos básicos en lo que resta de año, pero en el caso de que la inflación no logre estabilizarse de manera consistente en el 2%, se podría quedar en un solo recorte. También se podría ver condicionada por la Reserva Federal, ya que todo apunta a que solo realizará un solo movimiento de cara a diciembre, después de las elecciones generales de noviembre.
El Euribor a 12 meses cerrará con una caída aproximada de 43 puntos básicos respecto a los niveles en los que cotizaba en el mismo periodo del año anterior. Esto supone una rebaja considerable en la cuota mensual de todas las personas con un préstamo hipotecario a tipo variable y que tengan revisión de intereses este mes.
En abril, el número total de hipotecas sobre viviendas creció un 28% sobre el año anterior. A pesar del repunte en los precios y los altos tipos de interés, las operaciones inmobiliarias se están recuperando. Los precios de la vivienda en España cumplieron este trimestre una década de subidas tras el desplome de la crisis financiera. Respecto a la tipología de los préstamos, el tipo variable creció ante el inicio de los recortes de tipos. Durante abril, el 51,9% de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo con un interés medio del 3,51%, mientras que el 48,1% restante fue a un tipo variable con un tipo medio de 3,25%. Desde XTB pensamos que el Euribor seguirá cotizando alrededor del 3,5% hasta que haya una mayor visibilidad sobre los próximos movimientos del BCE. Una caída de la inflación podría facilitar dos nuevos recortes de 25 puntos básicos antes de que finalice el año, lo que podría llevar al euríbor a la zona de 3,25%. Sin embargo, parece muy complicado que los precios puedan estabilizarse con la actual solidez del mercado laboral y la confianza en el gasto, por lo que nuestro escenario base en estos momentos es el de un solo recorte en el mes de diciembre y que el euríbor cotizará en el rango de entre 3,65%y 3,30% de aquí a final de año.
Seis meses después de que el Euribor inició la anunciada senda de bajada, el dato de cierre de junio, en el 3,65%, confirma la tendencia. Supone un recorte de 35 puntos básicos con relación al anterior, de junio de 2023, lo que se traduce en 20,62€ de rebaja al mes por cada 100.000€ de hipoteca, y de casi 250€ al año. "En la medida en que el dato último de cotización diaria se ha situado en el 3,57% hoy, anticipamos un mes de julio a la baja que podría desembocar en el 3,500%. Esto supone que las rebajas de cuota hipotecaria, que este mes se han duplicado con relación a mayo, hagan lo propio en julio, para alcanzar los casi 50 euros menos al mes, y los 585 euros al año. Según nuestras previsiones, el descenso continuará al mismo ritmo en los meses sucesivos, hasta alcanzar el 3% en el cierre del año, lo que supondrá una rebaja más abultada, con relación a los máximos que experimentamos el año anterior. En ese momento, los hipotecados verán rebajada su cuota en más de 38 euros al mes, lo que supone más de 450 euros de rebaja al año", subrayan en Asufin.
Solvia: recuperación de las transacciones e incremento de los precios
Durante el primer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario español experimentó una recuperación en el volumen de transacciones, aunque con cifras inferiores de las registradas a principios de 2023, y un leve crecimiento en los precios de compraventa, según el I Solvia Market View 2024.
La compañía de servicios inmobiliarios vaticina un leve repunte en el coste de la vivienda hacia el final del año, con aumentos que oscilarán entre el 2% y el 3%, principalmente por la escasez de oferta en el mercado.
Según este estudio, en el periodo comprendido entre enero y marzo de 2024, el precio de la vivienda alcanzó los 1.998 €/m2, lo que refleja un aumento del 0,8% en comparación con el trimestre anterior y del 4% frente al mismo periodo de 2023. En el sector de las nuevas construcciones, se observó un incremento interanual del 4,7% y un crecimiento trimestral del 3%, alcanzando los 2.233 €/m2. Por otro lado, el precio de la vivienda usada también mostró una tendencia al alza a nivel interanual, con un crecimiento del 3,6%, situándose en 1.940 €/m2, aunque experimentó un ajuste del 0,2% en términos interanuales.
El análisis por provincias revela que los precios más altos se registraron en Guipúzcoa y Madrid, superando, incluso, a Islas Baleares, que en el trimestre anterior ocupaba el primer lugar como la provincia más cara. En estos tres mercados, el valor promedio de las propiedades residenciales superó los 3.000 €/m2. Entre las 22 provincias que experimentaron incrementos trimestrales, destacaron Córdoba, con un aumento del 32,8%, Cáceres, con un crecimiento del 24,9%, y Soria, con un alza del 14,6%. En contraste, Ciudad Real, Segovia y Huesca mostraron los mayores descensos, con caídas de entre el 7% y el 9,2%.
El precio medio de adquisición de una vivienda en Madrid experimentó un ligero descenso trimestral del 1,5%, situándose en 3.722 €/m2. Sin embargo, respecto al mismo periodo del año anterior, se observó un aumento del 4,1%, dos puntos por debajo del 6,1% registrado en el trimestre previo. En Salamanca y Chamberí, reconocidos como los barrios más exclusivos de Madrid, el valor de las propiedades aumentó un 8,4%, posicionándolos como los más costosos.
En Barcelona, los precios alcanzaron los 3.701 €/m2, con una leve disminución del 0,4% en comparación con el último trimestre de 2023 y un incremento interanual del 3,4%. Sarria-Sant Gervasi se mantuvo como el distrito más caro de la ciudad, superando la barrera de los 5.000 €/m2. Le siguieron Les Corts, con 4.495 €/m2, y L’Eixample, con 4.283 €/m2.
Las operaciones de compraventa cerrarán el año con un ajuste de entre el 3% y el 5%
En total, se llevaron a cabo 151.476 transacciones, lo que representa un aumento del 16,6% respecto al trimestre anterior, indicando una recuperación de la actividad. Sin embargo, esta cifra supone un ajuste del 5,9% en comparación con el mismo trimestre del año pasado. En cuanto al tipo de inmueble, las ventas de viviendas nuevas alcanzaron las 31.226 operaciones, el 20,6% del total, reflejando un aumento trimestral del 30,1% y un alza interanual del 2,5%. Por otro lado, se efectuaron 120.250 compraventas de segunda mano, constituyendo el 79,4% del total y superando en un 13,6% las cifras del anterior trimestre, aunque fueron un 7,9% menos en comparación con el mismo periodo de 2023.
Únicamente Badajoz, Jaén y Cuenca mostraron disminuciones en comparación con el trimestre anterior, con descensos del 1,1%, 4% y 8,9%, respectivamente. Por el contrario, 47 provincias experimentaron incrementos en sus cifras, de las cuales 33 registraron un crecimiento de dos dígitos, destacando Lugo, con un aumento del 51,5%, Huesca, con un alza del 45,1%, y Navarra, donde la cifra se incrementó un 41,7%.
En cuanto al volumen de transacciones, Madrid, Barcelona y Alicante fueron los territorios con mayor actividad. “A pesar del incremento observado a nivel trimestral, prevemos que 2024 continúe la tendencia de estabilización que comenzó en 2023, con una ligera reducción interanual en el volumen de transacciones de entre el 3% y el 5%. Esto se debe principalmente a la escasez de oferta y a la persistencia de unos tipos de interés que siguen siendo relativamente altos. Sin embargo, es posible que la inflación disminuya en la segunda mitad del año, lo que, junto con una reducción de los tipos de interés, podría crear un entorno más favorable para la compra de vivienda”, señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.
Junto al aumento de compraventas, también ha retomado una tendencia alcista la contratación de créditos hipotecarios. Durante los tres primeros meses de 2024, se contabilizaron 108.910 hipotecas sobre viviendas, lo que representa un significativo aumento trimestral del 21,1% tras seis periodos consecutivos de descensos, indicando así una recuperación en el sector. No obstante, este indicador se sitúa un 0,5% por debajo del mismo periodo de 2023, cuando se otorgaron 109.406 hipotecas.
De acuerdo con el I Solvia Market View 2024, el precio del alquiler siguió creciendo en el primer trimestre, alcanzando los 12,5 €/m2 mensuales, lo que representa un incremento del 2,5% respecto a los tres meses anteriores y un aumento aún más notable, del 7,8%, en comparación con el mismo periodo de 2023.Barcelona permanece como la provincia con los alquileres más altos, con un valor promedio de 17,9 €/m2 al mes, mientras que la Comunidad de Madrid, con un valor promedio de 16,8 €/m2 mensuales, superó a Islas Baleares (16,6 €/m2 al mes), y se posicionó como la segunda zona más cara de España para el arrendamiento. Por otro lado, en Jaén, Zamora, Cáceres y Teruel se observaron precios mucho más económicos, oscilando entre los 5,9 € y 6,1 € por metro cuadrado.
“Desde Solvia, esperamos que los precios de los alquileres continúen aumentando en 2024, con un incremento estimado de entre el 5% y el 7% respecto a 2023. Una tendencia que se ve impulsada por la persistente escasez de viviendas para alquilar y la creciente demanda, motivada por las dificultades de acceso a la propiedad para un segmento significativo de la población. Además, la implementación de los límites en los precios en áreas con alta demanda está llevando a muchos propietarios a hacer un trasvase al modelo de alquiler turístico, lo que presenta desafíos adicionales en la búsqueda de viviendas asequibles”, explica el director de Negocio Real Estate de Solvia.
Las licencias de obra nueva descenderán entre un 10% y un 13% en 2024. Se emitieron 25.284 permisos para la construcción de nuevas viviendas. Esto representa una caída del 5,3% respecto al trimestre anterior y una disminución del 11,1% en comparación con el año pasado, indicando una tendencia descendente en la concesión de permisos para la edificación. Barcelona, Sevilla, Málaga, Alicante e Islas Baleares fueron las zonas con el mayor número de autorizaciones para proyectos de construcción, acumulando el 42% del total nacional.
"Para 2024, aunque la demanda de este tipo de viviendas seguirá siendo alta, el desafío continuará siendo la limitada producción de vivienda nueva. Factores como la incertidumbre legal, la necesidad de una mayor disponibilidad de terreno urbanizable, la escasez de mano de obra cualificada y los costes actuales de los proyectos están resultando en una reducción en los procesos de tramitación de licencias. En este escenario, anticipamos que habrá una disminución anual similar a la experimentada en 2023, de entre el 10% y el 13%”, explica Ferrer-Bonsoms.
El crecimiento del turismo, el inicio de la temporada de verano y la mejora gradual de la economía hacen que invertir en una segunda residencia en zonas costeras sea actualmente una buena oportunidad, tanto para inversores como para particulares. Tomando como referencia el valor tasado de vivienda libre en municipios de más de 25.000 habitantes del primer trimestre de 2024, las zonas costeras con el precio de la vivienda más elevado incluyen Santa Eulalia del Río, en Ibiza, Islas Baleares, con un coste de 5.195 €/m2, la propia ciudad de Ibiza (4.625 €/m2), San Sebastián (4.378 €/m2), en Guipúzcoa, Calvià, en Mallorca (4.273 €/m2), Castelldefels (3.628 €/m2), en Barcelona, Getxo (3.334 €/m2) en Vizcaya, y Marbella (3.255 €/m2), en Málaga. Entre las zonas más económicas, se encuentran Burriana (840 €/m2) y Benicarló (1.069 €/m2), en Castellón y El Ejido (1.059 €/m2), en Almería.