Miguel Ángel Valero
El Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, ha publicado en audiencia pública la modificación de la Orden sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras -Orden de Tasaciones-, con el objetivo de recabar las opiniones y propuestas de los operadores económicos. Las modificaciones propuestas "permitirán acelerar las promociones inmobiliarias, lo que redundará en menores costes para los promotores y en una reducción del tiempo de ejecución de las obras", según Economía.
Esta iniciativa se enmarca en las medidas que está adoptando el Gobierno para facilitar el acceso a la vivienda a los ciudadanos, a través de la puesta en marcha de medidas para aumentar la oferta de vivienda. Asimismo, se están impulsando medidas para favorecer el acceso a la vivienda, con la puesta en marcha, entre otras, de una línea de avales ICO para posibilitar a familias y jóvenes la compra de su primera vivienda.
La nueva propuesta tiene como objetivo adaptar la normativa a las nuevas tendencias observadas en el sector de la construcción. En primer lugar, mediante la aceptación, a efectos del crédito promotor, de los modelos de licencia urbanística simplificada en los que ya están trabajando varios ayuntamientos. Se trata de licencias que, sin perjuicio de la obtención posterior de la licencia definitiva, permiten el inicio de las obras de construcción o rehabilitación, tras la comprobación y validación de unos requisitos esenciales.
Con pleno respecto a las competencias autonómica y locales en materia urbanística, se aclaran las características que deben tener estas licencias simplificadas para que pueda ser válidas a efectos de obtener una tasación sin condicionantes para que pueda utilizarse para la garantía hipotecaria.
De forma específica se señala que se debe tratar de un título habilitante o autorización administrativa que permita iniciar las obras de forma irrevocable y debe tratarse de una autorización de amplio alcance. Asimismo, la ejecución de las obras que se podrán realizar con estas licencias simplificadas deberán representar una parte sustancial de la obra total a efectuar.
Por otra parte, la propuesta de modificación de la Orden de Tasaciones incluye un nuevo principio de sostenibilidad en la valoración de las edificaciones, dirigido a incluir factores medioambientales y socioeconómicos en la valoración del inmueble, factores que de forma creciente son tenidos en cuenta por el mercado.
La actividad inmobiliaria sigue cayendo
El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI), que desde 2022 elabora el Colegio de Registradores, es el únicoque conjuga información del mercado inmobiliario desde el punto de vista de la demanda (número de transacciones, precios e hipotecas constituidas), y desde el punto de vista de la oferta (actividad mercantil en todo el ciclo de la construcción e inmobiliario), proporcionando así una visión única y completa de la evolución del sector. EL IRAI ha registrado un descenso trimestral del 2%, manteniendo la senda descendente, afectado por la continuidad en el ritmo bajista de la actividad inmobiliaria.
El índice suavizado, por el contrario, libre de factores estacionales, repunta un leve 0,15%. Aunque algo ralentizada, continúa la lenta caída de la actividad inmobiliaria iniciada en el cuarto trimestre de 2022. Desde el punto de vista de la demanda, se ha producido una bajada en el número de compraventas, compensada con un incremento de los precios (el índice de compraventas ha disminuido un 1,63%), mientras que el índice de hipotecas ha disminuido casi un 4%. Desde el punto de vista de la oferta, el índice de actividad del sector de la construcción ha disminuido un 1,3%, y el conjunto de construcción e inmobiliario un 1%.
La tasa de variación anual del IRAI el segundo trimestre de 2024 (respecto al mismo trimestre de 2023) pasa a ser positiva tras cinco meses con tasas negativas, situándose en el 0,8%. Anteriormente, se habían producido ocho trimestres consecutivos de notables crecimientos, que fueron disminuyendo de forma muy significativa a lo largo de 2022, y especialmente los últimos trimestres, momento de cambio del ciclo inmobiliario por la intensificación alcista de los tipos de interés.
Con relación a la evolución anual de los índices simples que componen el índice general, este repunte del 0,8% se ha producido, fundamentalmente, por la subida de los precios de las compraventas (su índice ha subido más de un 4,9%), que ha permitido que el índice de propiedad (demanda) lo haga en un 0,65%.Por su parte, la actividad mercantil de los sectores inmobiliario y de la construcción se ha incrementado en casi un 1,2% de media.
En lo que va de año el IRAI se mantiene en positivo (+4,68%), gracias al fuerte impulso inicial experimentado el primer trimestre; siendo el principal artífice de este impulso el índice de compraventas (+8,16% en lo que va de año).