Miguel Ángel Valero
El sector inmobiliario español necesita incorporar al mercado cerca de 280.000 viviendas al año hasta 2027 para equilibrar la oferta y la demanda, según sela XX edición del Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ de UCI y SIRA. La falta de viviendas en el mercado de compraventa y alquiler sigue siendo uno de los principales factores detrás del incremento de precios en los últimos años. Lejos de observar una mejora en el stock, los expertos anticipan una tendencia a la escasez que se prolongará en los próximos meses. El 89,4% de los profesionales inmobiliarios afirma que su mercado enfrenta escasez de viviendas en venta, y esta cifra sube al 98% en el caso del mercado de alquiler, un problema estructural que afecta a la totalidad de regiones del país.
El 100% de los agentes de Asturias, Canarias, Cantabria Comunidad de Madrid, Castilla-La Mancha y Galicia afirman que sus mercados tienen falta de stock de viviendas en venta. En el extremo opuesto se sitúan La Rioja (50%), Castilla y León (69,2%) y Murcia (66,7%).
Para mejorar la disponibilidad de viviendas, los profesionales del sector estiman que la oferta debería aumentar un 41,1% anual en los próximos tres años. Tomando como referencia el volumen de transacciones y las previsiones de cierre para 2024, que UCI estima en 690.000 viviendas en el conjunto del país – un 8% más que en 2023- ,los profesionales estiman que el mercado debería recibir cerca de 280.000 unidades adicionales cada año hasta 2027 para corregir el desajuste entre oferta y demanda.
Por comunidades, y tomando nuevamente como referencia las previsiones de cierre de operaciones en 2024, Andalucía (50.513) Cataluña (48.567), Comunidad Valenciana (43.931) y la Comunidad de Madrid (38.683) son las regiones con más necesidad de incrementar su stock de vivienda en oferta.
Consultados por las causas que motivan la falta de stock en nuestro mercado, los profesionales inmobiliarios señalan el escaso nivel de construcción como la principal razón (4,07). Por detrás, se sitúan otras como una actitud de espera por parte de los propietarios ante eventuales subidas de precios (3,25) o la reducción progresiva del stock de inmuebles procedentes de adjudicados bancarios (3,23). Menos peso adquieren factores como la falta de alternativas de inversión al inmobiliario (3,19) o la incorporación al mercado de inversores y compradores extranjeros (3,09).
Crisis estructural del alquiler: la oferta debería crecer un 56%
El déficit en el mercado de alquiler es aún más pronunciado, con el 98% de los agentes confirmando una escasez significativa de oferta, situación que se ha intensificado en los últimos años. La falta de oferta tiene múltiples causas que interactúan entre sí, generando un mercado tensionado y con pocas opciones asequibles para gran parte de la población, especialmente los jóvenes y población vulnerable.
Sobre las razones que motivan la falta de oferta, los profesionales señalan la Ley de Vivienda como el factor más relevante (4,42), seguido de la desconfianza de los propietarios en la eficacia de los procesos de desahucio, especialmente ante casos de impago (4,40). Otros elementos como la dificultad para conseguir rentabilidades adecuadas (3,95) o el cambio de uso al alquiler vacacional (3,71) también influyen en la reducción del stock.
Sobre la necesidad de entrada de vivienda para la mejora del stock en oferta en alquiler, los profesionales afirman que la oferta debería crecer un 56% en los próximos tres años.
Para José Manuel Fernández, subdirector general de UCI: “Los resultados de esta edición evidencian la necesidad urgente de soluciones estructurales para aumentar la oferta de viviendas en el mercado español. Es esencial generar condiciones que incentiven la construcción y ofrecer garantías a los propietarios para dinamizar el sector del alquiler”.
La escasez de viviendas ha mantenido los precios elevados. Durante el segundo trimestre de 2024, el 94% de los profesionales afirmaron que los precios se mantuvieron estables o incluso aumentaron (60,1%). De cara al futuro, el 90% anticipa que los precios seguirán estables o subirán ligeramente, mientras que solo un 10,3% prevé posibles descensos.
El 66% opinan que el volumen de vendedores se mantendrá estable o aumentará hasta final de año, mientras que, por la parte de los compradores, el 78% cree que el volumen crecerá a lo largo del tercer trimestre. En cuanto al cierre de operaciones, la percepción de los profesionales baja ligeramente con respecto a la anterior edición, pero se mantiene en la senda positiva. Así, el 74% pronostica estabilidad o aumento en los próximos meses.
La falta de stock lastra el optimismo de los agentes. Aunque la nueva era abierta en junio por el Banco Central Europeo (BCE, provocó un repunte en las compraventas de viviendas de julio y agosto, el optimismo de los profesionales cae hasta los niveles del comienzo de año. La falta de oferta y una nueva bajada de tipos menor de la esperada y con retraso parece notarse en el optimismo de los profesionales.
Por comunidades, canarios (8,4/10), murcianos (8/10) y castellanomanchegos (7,5/10) son los más optimistas, mientras que riojanos (6/10), cántabros y vascos (6,2/10) son los menos optimistas sobre la futura evolución del sector.
El subdirector general de UCI asegura que: “El sector inmobiliario encara una nueva senda positiva tras las sucesivas bajadas de tipos de interés por parte del BCE, un nuevo escenario que puede servir para proyectar un mayor volumen de nuevas viviendas en construcción” y añade: “Desde UCI vemos muy probable que el crecimiento de compraventas en 2024 se consolide en el 8% y que en 2025 podamos esperar un crecimiento equivalente”.
Century 21: brecha entre la casa soñada y la real
Por otra parte, el III Observatorio de la Vivienda en España, elaborado por Century 21 España, pone el foco en el perfil del comprador y vendedor, la brecha entre la "casa soñada" y la "casa real" y los retos para ajustar la oferta a la demanda en un contexto de precios elevados y limitado acceso a la financiación. El precio obliga a los españoles a renunciar al cambio de vivienda. En 2018, los principales motivos para buscar una nueva vivienda eran independizarse (17%), cambiar de alquiler a propiedad (16%) y mudarse en pareja (15%). En 2024, el panorama ha cambiado: aunque la independencia y el cambio a propiedad siguen siendo importantes, ahora entra en el top 3 el deseo de mejorar la vivienda o la zona de residencia, una motivación que ha crecido casi seis puntos hasta el 15%. Por otro lado, en 2018, el principal motivo para no comprar o alquilar era la falta de una vivienda adecuada (44%). Sin embargo, en 2024, el factor económico ha ganado peso: el precio es el motivo principal para desistir (42%), seguido de la incapacidad para encontrar la vivienda deseada.
El estudio revela también que el acceso de los jóvenes una vivienda es cada vez más limitado: si en 2018 uno de cada tres jóvenes buscaba comprar o alquilar, en 2024 esta proporción ha bajado a uno de cada siete. La mitad de estos jóvenes desiste por el alto precio, y un 23 % afirma no encontrar una vivienda acorde a sus expectativas. Además, se registra un incremento en el precio de compra: en 2018 el rango más demandado era de entre 100.000 y 150.000 € (28%), pero en 2024 solo el 20% busca viviendas en esta horquilla de precio.
En cuanto a la cuota hipotecaria, los españoles están dispuestos a pagar más en 2024 que en 2018, a pesar de que el porcentaje de personas que solicitan un crédito para comprar vivienda haya disminuido (24,9% en 2018 vs. 18,4% en 2024). En 2024, son menos los españoles que están dispuestos a pagar hasta 500€ al mes (42% vs. 61% en 2018). En cambio, ha subido el porcentaje de quienes pueden asumir cuotas de entre 501 y 800€.
Pagar una parte al contado y financiar el resto mediante un crédito sigue siendo la opción preferida (45% en ambos años), aunque crece la proporción de quienes financian mediante la venta de una propiedad previa (13% en 2018 vs. 19% en 2024).Según se refleja en el informe, la falta de acceso a créditos hipotecarios ha limitado la capacidad de compra de muchos españoles. En 2023, las hipotecas concedidas cayeron un 18% en comparación con 2022, lo que refleja un endurecimiento en las condiciones de financiación. En este sentido, Ricardo Sousa, CEO de Century 21, comenta: “actualmente sí existe crédito disponible, el gap está en el poder adquisitivo actual de las familias españolas y el exceso de tasa de esfuerzo que deben hacer, hoy estipulado en un máximo del 35% según el BCE, para adquirir la casa que desean. La diferencia entre lo que pueden pagar y lo que deben pagar para comprarla no se ajusta a esta realidad, motivo por el cual las entidades bancarias toman esta referencia como uno de los principales motivos para no facilitar el crédito hipotecario solicitado”.
Este III Observatorio pone de manifiesto la brecha entre la "casa soñada" y la "casa real" adquirida. Aunque la mayoría ha afirmado preferir una vivienda unifamiliar con amplios espacios, el mercado y los precios obligan a muchos a renunciar a estas expectativas. En 2024, el 68 % de las transacciones corresponden a pisos en edificios, aunque la demanda de unifamiliares ha crecido un 9 %. Elementos como terraza y garaje (preferidos por el 74 % y 72 %, respectivamente) son muy deseados, pero la oferta no siempre los cubre. Ricardo Sousa explica: “Hoy en día, las familias tienen acceso a crédito, pero el valor de la vivienda a la que aspiran conlleva una tasa de esfuerzo que supera la recomendada por el BCE, fijada en un 35%. Por ello, muchos acaban ajustando sus preferencias a viviendas que se adecuen a su realidad financiera".
El perfil demográfico de compradores y vendedores ha cambiado sustancialmente en seis años. Los compradores mayores de 50 años representan el 31% en 2024, frente al 10% en 2018. Además, el informe refleja una tendencia hacia propiedades más amplias y unifamiliares, preferidas ahora por un 20% de los españoles frente al 11% que confirmó esta opción en 2018. En cuanto al vendedor, el 60% de quienes ponen su vivienda en el mercado en 2024 son hombres mayores de 50 años, lo que contrasta con el predominio femenino de 2018. Estos propietarios buscan en la venta una forma de obtener liquidez o como fórmula para invertir en otros activos inmobiliarios, o no.
Aprobada en mayo de 2023, la Ley de Vivienda sigue siendo desconocida por la mayoría de los españoles. El 69% de quienes ofrecen vivienda y el 79% de los demandantes admiten no conocerla. Entre los jóvenes de 18 a 29 años, el 62% la desconoce, mientras que este porcentaje desciende al 26% en mayores de 50 años. Además, las políticas gubernamentales en vivienda son percibidas como deficientes por el 65% de los oferentes y el 71% de los demandantes.