El 10% de los españoles que pensaba pedir una hipoteca renuncia a ella

Miguel Ángel Valero

La tensión en el mercado de la vivienda se está trasladando al mercado hipotecario, en un proceso que anula para muchos consumidores las ventajas de unas bajadas de tipos que, por otra parte, este año resultan evidentes. Esto es patente en las hipotecas variables, y en menor medida en las mixtas, que por sus peores diferenciales o subidas en el tramo fijo, parece que representan una apuesta menos decidida por parte de los bancos. 

Esta dualidad se percibe en el objetivo de hipotecarse, según el VI Barómetro Hipotecas de Asufin. correspondiente a febrero de 2025. Decrece el objetivo puramente habitacional, tanto para primera vivienda o cambio de vivienda habitual, e incluso segunda vivienda para uso esporádico.

También se vislumbra un descenso en la intención de compra e hipoteca. Por el contrario, sube con fuerza la compra de vivienda como inversión. Todo ello demuestra y refuerza el problema de oferta existente, en tanto que muchos compradores que la necesitan no pueden acceder, lo que tensiona los precios con un parque de vivienda a la venta muy limitado. En paralelo, parte de la que se adquiere como inversión no sale al mercado, o lo hace para usos no habitacionales, como vivienda turística o de alquiler a corto plazo. 

Confirmación de esta dualidad es que más de 6 de cada 10 consumidores que declara querer pedir una hipoteca, pero que no lo va a hacerlo señala que las circunstancias económicas no se lo permiten por los precios de la vivienda. Más de 2 de cada 10 culpa a su salario como insuficiente para hacer frente a las cuotas de una hipoteca. 

Todo ello hace que la bajada del precio de las hipotecas, hasta en un 0,7%, no esté beneficiando a todos los consumidores. Una parte ve cada vez más difícil acceder a la compra, ya que no se debe olvidar que aunque la cuota se reduzca, si el precio de la vivienda sube, ese 20% que generalmente no financia la hipoteca es cada vez mayor y difícil de cumplir. 

Mientras que quien tiene ahorro o ingresos suficientes puede beneficiarse de unas condiciones mejores. Los bancos no están cerrando el grifo, ni endureciendo las condiciones para que no entren clientes, los cambios parecen más tendentes a intentar reconducir la oferta de hipotecas mixtas a fijas. "Es el propio mercado el que está cribando a los clientes y haciendo que casi todos están en condiciones de pedir una hipoteca sean potencialmente rentables", destaca el Barómetro de Asufin. 

El horizonte a priori no es muy positivo. Pero si nos aferramos a cuestiones positivas, 2025 seguirá siendo un año de bajada de tipos de interés, si acaso menos contundente que 2024. Tampoco quien compra la vivienda como inversión puede crecer de forma indefinida, al menos en las mismas tasas que estos meses, ya que comprar cada vez más caro aumenta el riesgo de adquisición de un activo con riesgos de liquidez. Aunque, de momento, la falta de stock y la reducción de oferta es evidente. 

El Barómetro destaca varios datos:

• Sube un 2,3% el porcentaje de los consumidores que pensaban pedir una hipoteca y no lo van a hacer, hasta un 9,9%, y lo hace en un momento en el que la intención de solicitar financiación para la compra de vivienda cae un 15,65% con respecto al año pasado. 
• El 56,2% de los que tienen intención de pedir una hipoteca, declaran que lo hacen por inversión, lo que supone un 5,1% más que el año pasado. En el lado contrario, primera vivienda baja del 16% al 14,4%; vivienda habitual por cambio de vivienda pasa del 11,2% al 10,3%, y segunda vivienda como residencia es la que más baja, del 21,8% al 19,1%.
• El 64,8% de las compras tiene como motivación considerar la vivienda como una buena oportunidad de inversión, lo que supone un 5,10% más que hace un año. En el lado contrario, comprar por encontrar buenos precios solo corresponde a un 9,7%, un 12,2% menos que el 21,90% que febrero del 2024. 
• El tipo medio de las hipotecas pasa del 4,65% al 3,95%, un 0,7% menos. Este descenso, menor que el 1,08% que baja el Euríbor, se produce principalmente por las hipotecas variables, cuyo precio desciende un 1,01%, mientras en el lado contrario, las mixtas son las que menos descienden, un 0,42%, lo que indica que los bancos están buscando desincentivar su contratación con peores condiciones

Ebury: el Euribor está cerca de tocar suelo

"El Euribor a 12 meses estaría ya muy cerca de tocar fondo", señala Diego Barnuevo, analista de Mercados de Ebury. El Euribor a 12 meses ha descendido modestamente situándose en 2,406% a 19 de marzo, fecha en la cual se ha producido una revisión a la baja de la previsión inicial de la inflación general de la Eurozona, situada ahora en el 2,3%. Si bien este acercamiento al 2% será de gran alivio para el BCE, los riesgos geopolíticos y comerciales podrían dificultar la convergencia al nivel objetivo, tal y como alertó su presidenta, Christine Lagarde.A pesar de estas advertencias, existen varios factores que podrían impulsar aún más el proceso desinflacionista. El primero de ellos es la caída del crecimiento salarial en la Eurozona en los últimos trimestres y que parece que puede continuar a lo largo del 2025. El segundo es la posibilidad de que Europa reanude parcialmente las importaciones de gas ruso, si se alcanza el acuerdo de paz en Ucrania. En una sesión informativa del pasado jueves, Putin declaró que si se produce un acuerdo energético ruso-estadounidense, los gasoductos conectados a Europa podrían acabar restableciéndose. Por su lado, la UE decidió posponer hace unas semanas la publicación de un informe sobre la reducción de la dependencia del gas ruso, pudiendo estar pasando este objetivo a un segundo plano, al menos temporalmente. En tercer lugar, aunque los efectos netos de una guerra arancelaria con EE.UU. sobre la inflación son inciertos, ya que los aranceles son inflacionistas por naturaleza, se puede pensar que una reducción de las exportaciones también contribuiría al proceso desinflacionista en la Eurozona dada la mayor oferta doméstica de productos. Por tanto, en un escenario en el que la inflación puede estar relativamente controlada, el BCE ha trasladado su atención al crecimiento económico, o más bien a la ausencia del mismo.A la hora de determinar el número de recortes que llevará a cabo este año, el BCE deberá ponderar el impacto potencial de una guerra arancelaria y la aceleración económica que podría generar el aumento del gasto público europeo. En este sentido, el primero de ellos probablemente tendría un efecto más inmediato que el segundo, ya que el mayor gasto en infraestructura alemana y defensa europea se produciría gradualmente con el paso de los años. Por otro lado, hasta que no se asienten las restricciones comerciales transatlánticas, el BCE no sabrá cuánto podrían lastrar a la economía europea. "En cuanto a la relajación fiscal alemana, creemos que el optimismo en torno a ella podría ser un tanto desmedido. Es evidente que está impulsará a la economía germana, pero el impacto en la europea probablemente sería inferior dado el menor margen de relajación fiscal del que dispone el resto de estados miembro. Asimismo, existe un riesgo de que el mayor gasto público desplace la inversión por parte del sector privado, y que las compras armamentísticas se hagan inicialmente a empresas fuera de la UE. Por ello, creemos que para sacar a Europa del estancamiento económico, el BCE no ha dado por finalizado el ciclo de recortes, si bien no estimamos que se produzcan más de dos en lo que queda de año. Por tanto, el Euríbor a 12 meses, tan estrechamente ligado a la evolución de los tipos, estaría muy cerca de tocar fondo", argumenta.