OBS vaticina una expansión del mercado inmobiliario en 2025
Miguel Ángel Valero
El informe Mercado inmobiliario en España, de la contemplación a la solución, de OBS Business School, institución perteneciente a Planeta Formación y Universidades, avisa que el ya tradicional desequilibrio del mercado inmobiliario español entre la oferta y la demanda de vivienda puede intensificarse en los próximos 20 años de mantenerse los actuales niveles de construcción. Se construyen entre 80.000 y 100.000 nuevas viviendas al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que está en torno a las 200.000 familias de media cada año.
Según el informe de OBS, dirigido por el profesor Carlos Balado, aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre 10 y 20 años, pues requiere multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción. Sin embargo, los pequeños promotores se encuentran con obstáculos como la financiación más cara, la escasez de suelo en las grandes ciudades, una falta de mano de obra cualificada y una subida generalizada del precio de los materiales.
Se hacen necesarias soluciones parciales temporales como deducciones al alquiler para determinados colectivos, incentivos al ahorro destinado a la compra, modificaciones de las regulaciones que impiden la salida al mercado de viviendas de alquiler y el fomento desde el Gobierno de la construcción destinada a alquiler social.
Carlos Balado, profesor de OBS y director de Eurocofin, afirma: “La inversión para poder desarrollar suelo debería ser anticíclica, mediante una política soportada y avalada por la Administración estatal y las autonómicas que permita desarrollar bolsas de suelo para que cada cierto tiempo haya un remanente de suelo en gestión y en transformación”.
La compraventa de viviendas cayó un 13,7% en marzo de este año en comparación con el mismo mes del año pasado. Los mayores descensos se produjeron en Navarra (-13,6%),Baleares (-11,6%) y Aragón (-11,3%). Solo aumentaron las transacciones de vivienda en La Rioja (5,6%), Asturias (4,3%) y el País Vasco (2,8%). El precio se incrementó un 3,3% interanual al finalizar el primer trimestre y el metro cuadrado se situó en 1.998 € de media. Los precios más altos se localizaron en Madrid (3.344 €/m2), Baleares (3.325 €/m2), País Vasco (3.031 €/m2),Cataluña (2.463 €/m2) y Canarias (2.212 €/m2). Los más bajos en Extremadura (804 €/m2) yCastilla-La Mancha (893 €/m2).
De nuevo descendió el número de hipotecas: se constituyeron 46.410 operaciones, lo que supone un descenso del 18,8%. La hipoteca media en España se sitúa en 141.912 €, con una cuota mensual de 707€. En el caso de Baleares alcanza los 1.284 €/mes en promedio. Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (981€/mes), Málaga (893€/mes),Barcelona (868€/mes) y Guipúzcoa (807€/mes). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Cuenca (392€/mes), Lugo (409€/mes) y Jaén(413€/mes).
Frente al descenso de las hipotecas, han aumentado en casi un 40% los compradores que no necesitan financiación.
A la hora de adquirir o alquilar una vivienda, el comprador no debería rebasar el considerado umbral de esfuerzo razonable, que se sitúa en el 35% del salario. Sin embargo, hasta once provincias españolas superan esa cifra. Las zonas más tensionadas son Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 58,6%, Barcelona (51,9%), Málaga (51%) y Madrid (44,3%). En el lado opuesto se encuentra Zaragoza, con un 32% de tasa de esfuerzo.
España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible hasta 2030, pero a la incapacidad de aumentar el ritmo de construcción se suma la progresiva retirada de viviendas tanto por efecto de los cambios legales como por falta de seguridad jurídica. “Existe en los Gobiernos una tendencia a confundir colaboración con intervencionismo y a establecer sistemas de control de precios que llevan a la reducción de la oferta con efectos perniciosos en el largo plazo”, advierte Carlos Balado.
La inversión prevista para acometer nuevos desarrollos para alquiler asequible se sitúa en 108.000 millones€ (142.000€ por vivienda), de los que el 76% proviene de la inversión privada y sólo un 24% del sector público. Cataluña requiere la construcción de 225.000 viviendas para alquiler asequible en los próximos diez años, con un coste de 1.010 millones. La Comunidad de Madrid 174.000 nuevas viviendas, para las que requiere una inversión pública de 5.418 millones Andalucía precisa 85.000 nuevas viviendas de alquiler asequible con una inversión de 4.529 millones. Y la Comunidad Valenciana necesita 85.000 y una inversión de 3.245 millones. Por detrás de ellas se encuentra Canarias, que precisa 46.000 viviendas y una inversión de 2.486 millones.
La vivienda de protección oficial (VPO) alcanzó su máxima producción en el año 1985 con un 64% sobre el total de viviendas terminadas, pero a partir de 2013 las cifras empezaron a caer y en 2022 sólo el 10% de la vivienda era VPO. Actualmente España se encuentra a la cola de Europa y apenas dedica un 2,5% del stock de vivienda a protección oficial o asequible.
De la desaceleración a la expansión
El informe de OBS vaticina que las compraventas de viviendas mantendrán una tendencia de descenso gradual. No obstante, si los tipos de interés siguen bajando y la actividad económica gana dinamismo en este segundo semestre de 2024, el mercado inmobiliario pasará dela desaceleración experimentada en 2023 a una expansión en 2025.
El precio medio de la vivienda nueva se encuentra en los 2.925 €/m2 según Sociedad de Tasación, lo que supone un incremento interanual del 4,1%. Por encima de los 4.000€/m2 se encuentran Barcelona, Madrid y San Sebastián. Málaga se sitúa por tercer año consecutivo como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva (7,2%).
La tendencia es que los precios de la vivienda nueva se incrementen un 4% en el tercer trimestre de este año, y la vivienda usada poco más del 1%. A partir de octubre se espera que se congelen o incluso desciendan levemente.
En cuanto a la financiación, el informe de OBS espera que se mantenga el elevado coste de las hipotecas, lo que supondrá un incremento superior a los 550€ al mes para un nuevo crédito de 145.000€ (media de las hipotecas en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo continuará en el 40%. Las tensiones en el mercado inmobiliario continuarán, sobre todo en el segmento del alquiler, y en este contexto la financiación de vivienda será más prudente.
Ebury augura nuevos descensos del Euribor
Por otra parte, Itsaso Apezteguia Extramiana, market analyst de Ebury, augura nuevos descensos del Euribor, que acompañará al proceso de bajadas de tipos de los bancos centrales. "A principios de año los mercados asumieron que los tipos de interés se mantendrían altos durante más tiempo del previsto inicialmente. Esto hizo que el Euribor, estrechamente ligado a las expectativas y evolución de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), rompiese en febrero con tres meses consecutivos de bajadas y cerrase el mes en el 3,671% de media, superando ligeramente el valor de enero", explica.
En marzo, el Euribor anotó la segunda subida mensual consecutiva y cerró el mes en el 3,718%, su nivel más alto desde noviembre. Desde entonces, sin embargo, el Euríbor volvió a descender de forma gradual, a medida que los recortes de tipos por parte del BCE parecían cada vez más reales. En abril, el indicador no mostró una tendencia clara, al registrar subidas y bajadas, pero finalmente cerró el mes en el 3,703%, lo que supuso una ligera bajada respecto al mes anterior. En mayo, el Euribor registró otro ligero retroceso mensual, al cerrar el mes en el 3,68%. El indicador de referencia para las hipotecas volvió a traer buenas noticias para los hipotecados en junio, ya que retrocedió por tercer mes consecutivo, cerrando el mes en el 3,65% de media, debido al recorte de tipos llevado a cabo por el BCE en su reunión de junio.
"Es cierto que el movimiento de tipos del BCE era el esperado, pero desde que el banco central diera el pistoletazo de salida a su ciclo de flexibilización, el descenso del Euribor ha sido continuo", insiste.
De hecho, el Euribor volvió a descender en julio, cerrando el mes en el 3,526% de media, su mayor descenso anual en 11 años. En agosto la caída del indicador ha sido muy significativa, y de momento la media provisional del mes se sitúa en el 3,195%, por lo que se encamina a registrar su quinta caída mensual consecutiva.
"De esta forma, los hipotecados se encontrarán a la vuelta de sus vacaciones con una noticia muy deseada, la caída acelerada del Euribor en agosto. De cara al futuro, lo más probable es que el Euríbor siga descendiendo, debido al esperado recorte de tipos por parte del BCE en su reunión del 12 de septiembre. Al igual que el mercado, esperamos que el BCE lleve a cabo otro recorte de tipos de 25 puntos básicos. Esta medida está ampliamente descontada por el mercado, por lo que el efecto sobre el Euribor podría ser limitado. Aún así, es probable que permita que el Euribor pueda seguir bajando. A más largo plazo, la evolución del Euribor dependerá del ritmo de los recortes de tipos por parte del BCE. Esperamos que el BCE recorte los tipos en otras dos ocasiones este año (en septiembre y diciembre), por lo que, aunque la incertidumbre sobre dónde se situará el indicador a finales de año es elevada, mantenemos nuestras previsiones de que el Euribor se situará en torno al 3% - 3,5% a finales de 2024", concluye el experto de Ebury.